Nebenkosten

Wer muss die Nebenkosten im Mietverhältnis tragen? Wenn ich Mandanten das frage, kommt regelmäßig die Antwort: „Natürlich der Mieter“.

Das ist falsch.

Der Grundsatz ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB. Dort heißt es:

Der Vermieter trägt die Lasten der Mietsache.

Das bedeutet, daß der Vermieter, gibt es z.B. keinen schriftlichen Mietvertrag, sondern nur einen mit Handschlag, der Vermieter die Nebenkosten tragen muss.

Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter bedarf einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien. Es gibt keine Vermutung dafür, dass Betriebskosten immer zusätzlich zu zahlen sind. Außerhalb des preisgebundenen Wohnraums (Sozialwohnungen) ist keine gesetzliche Regelung vorhanden, die eine bestimmte Mietstruktur vorschreibt. Auch § 556 BGB enthält für Wohnraum nur eine Ermächtigungsgrundlage sowie ergänzende Verfahrensvorschriften. Der allgemeine Grundsatz, dass der Vermieter die Betriebskosten zu tragen hat, ist durch diese Bestimmung nicht aufgehoben. Die separate Belastung des Mieters mit Betriebskosten setzt daher immer eine entsprechende vertragliche Vereinbarung voraus. Aus dem Mietvertrag muss sich ergeben, welche Betriebskostenarten der Mieter tragen soll, damit es ihm möglich ist, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen. Unklarheiten gehen daher immer zu Lasten des Vermieters (LG Mannheim ZMR 1994, 22.).

Allerdings dürfen an den Vermieter keine zu hohen Anforderungen gestellt werden.

Selbst bei einer formularmäßigen Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag sind die Voraussetzungen für eine wirksame Übertragung der Nebenkosten auf den Mieter erfüllt, wenn der Vertrag zur Umlegung der Betriebskosten eine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 I der II. BerechnungsVO, oder die Betriebskostenverordnung enthält, sofern es sich nicht um „sonstige Betriebskosten“ i. S. von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 I der II. BerechnungsVO handelt. Denn erst der Verweis auf die Anlage 3 gibt dem Mieter hinsichtlich der Nrn. 1 bis 16 hinreichende Klarheit darüber, mit welchen Nebenkosten er jedenfalls dem Grunde nach zu rechnen hat, weil diese dort im Einzelnen aufgeführt sind.

Die unzureichende Abwälzung der Betriebskosten darf auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung dahin verstanden werden, dass der Mieter jedenfalls verpflichtet ist, die ortsüblichen verbrauchsabhängigen Betriebskosten zu tragen.

Die Unwirksamkeit der Vereinbarung hinsichtlich der Umlage der Betriebskosten, mit Ausnahme von Heizkosten und Warmwasser, führt dazu, dass der Kläger diese Betriebskosten in seine Abrechnungen nicht mit aufnehmen kann mit der Folge, dass er nicht nur keine Nachforderungen insoweit verlangen kann, sondern dass er auch, soweit die Betriebskostenvorauszahlungen der Beklagten die von ihr zu tragenden Kosten für Heizung und Warmwasser übersteigen, das entsprechende Guthaben an die Beklagte auszuzahlen hat.

Jahrelange Abrechnung ohne vertragliche Vereinbarung

Auch das kommt vor:

Es kommen immer wieder Mandanten zu mir, die eine bestimmte Nebenkostenabrechnung überprüft haben möchten. Hierzu lasse ich mir regelmäßig den Mietvertrag zeigen. Dies sind regelmäßig Formularverträge, die von den Vermietern häufig ungenau ausgefüllt werden. Die Folge ist dann oft, dass die Parteien keine wirksame Vereinbarung zu den Nebenkosten getroffen haben. Das Ergebnis ist dann auch wieder, dass die Nebenkosten nicht vom Mieter, sondern von dem Vermieter zu tragen sind.

Da die Parteien hierüber meistens uninformiert sind, wird dann über Jahre hinweg abgerechnet, wie wenn eine wirksame Vereinbarung vorliegt. Wenn dann für die Miete die zu Unrecht bezahlten Nebenkosten zurückgefordert werden, wird immer wieder eingewandt, dass doch über Jahre hinweg so abgerechnet wurde und dadurch eine stillschweigende Vertragsänderung erfolgt ist. Das ist allerdings falsch.

In seiner früheren Rechtsprechung ist der BGH zwar davon ausgegangen, dass durch eine jahrelange Abrechnungspraxis die mietvertragliche Betriebkostenumlagevereinbarung konkludent geändert, insbes. auch erweitert werden kann. So hatte der BGH festgehalten, dass eine Umlegung einzelner Betriebskosten auch auf Grund jahrelanger Zahlung durch stillschweigende Vereinbarung erfolgen kann. Von dieser Rechtsprechung ist der BGH allerdings abgewichen.

Diese Rechtsprechung hat der BGH aufgegeben und die Vorgaben an ein derartiges konkludentes Verhalten erheblich verschärft:

Danach bedarf ist nicht lediglich einer jahrelangen Übung, sondern zusätzlich besonderer Umstände, die einmal den entsprechenden Änderungswillen des Vermieters für den Mieter und zum anderen den damit korrespondierenden Zustimmungswillen des Mieters für den Vermieter erkennbar machen (BGH NJW 2008, 283 = NZM 2008, 81).

Diese strengen Voraussetzungen dürften in der Praxis kaum erfüllt werden. Konsequenterweise hat daher der BGH z.B. die Nicht-Abrechnung der Betriebskosten trotz mietvertraglich vereinbarter Vorauszahlungen über 20 Jahre nicht genügen lassen, um dadurch für die Zukunft eine konkludent vereinbarte Pauschale auszulösen.

Besonderheit Vornahmeklauseln:

Insbesondere in älteren Mietverträgen findet sich immer wieder die Regelung, dass die Wartung der Gastherme oder anderer Geräte der Mietsache von dem Mieter, auf eigene Kosten zu warten sind und dem Vermieter gegenüber, die regelmäßige Wartung angezeigt werden muss.

Auch eine solche Regelung ist unwirksam. Diese Regelungen werden als sogenannte Vornahmeklauseln bezeichnet.

Diese Klauseln stellen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gem. § 307 BGB dar, da sie ihn mit den gesamten Nachteilen belasten, die mit der Vergabe von Reparaturaufträgen verbunden sein können, z. B. der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen gegenüber den Handwerkern oder der Haftung für Schäden, die sie verursacht haben, gegenüber dem Vermieter. Ferner kann der Mieter, der den Umfang der Arbeiten nicht richtig einschätzte und nachträglich feststellte, dass sie die Grenze der Kleinreparaturen überschreiten, gezwungen sein, den Erstattungsanspruch ggf. gerichtlich geltend zu machen. Insbesondere aber wird durch die Vornahmeklausel das Minderungsrecht des Mieters beeinträchtigt, das nach § 536 Abs. 4 BGB nicht abdingbar ist.

Wartungsklauseln betreffen keine Kleinreparaturen. Sie dienen nicht der Beseitigung von Kleinschäden, sondern der Aufrechterhaltung der Betriebsfähigkeit. Es ist primär Sache des Vermieters, die entsprechende Vorsorge durch Wartung zu treffen. Die Abwälzung der Wartung führt dazu, dass der Mieter die Maßnahmen ergreifen soll, die den Eintritt eines minderungsrelevanten Ausfalls der Einrichtung verhindern. Das Verbot des Ausschlusses des Minderungsrechts des Wohnungsmieters ist daher tangiert.

Soweit die Klausel dem Mieter Wartungsarbeiten auferlegt, deren Kosten zu den Betriebskosten zählen wie etwa bei der Klausel, dass die Thermenwartung Sache des Mieters ist, kann er, wenn er die Arbeiten wegen der Klausel zunächst auf eigene Kosten ausführen ließ, deren Erstattung aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. §§ 812, 818 BGB geltend machen.

Besonderheit bei solchen Klauseln ist regelmäßig auch, dass die betreffenden Arbeiten als Kostenpositionen aus dem Katalog umlegbaren Kosten herausgestrichen ist. Der Mieter kann dann also verlangen, dass der Vermieter die Wartungsarbeiten durchführt. Der Vermieter kann umgekehrt allerdings die hierfür entstehenden Kosten nicht beim Mieter geltend machen, weil dazu eine Vereinbarung fehlt.

Nebenkosten – Umlageschlüssel

Sobald das Grundstück von mehreren Mietparteien genutzt wird, die in ihren Mietverträgen die Verpflichtung zur Zahlung von Betriebskosten übernommen haben, ist der Vermieter verpflichtet, die Kosten angemessen zu verteilen.

Seit dem 1. 9. 2001 gilt bei preisfreiem Wohnraum im Grundsatz der Flächenschlüssel als regelmäßiger Umlagemaßstab, vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften oder einer anderweitigen Vereinbarung der Parteien (§ 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB).

Bei preisgebundenem Wohnraum gilt der Flächenschlüssel nur, soweit in §§ 21 bis 25 NMV nichts anderes bestimmt ist. Bei preisfreiem Wohnraum sind nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB die Kosten ausgenommen, die entsprechend dem jeweiligen Verbrauch bzw. der jeweiligen Verursachung durch die Mieter erfasst werden. Zwar können die Parteien auch in diesen Fällen Abweichendes vereinbaren, weil § 556a Abs. 3 BGB die Bestimmungen in § 556a Abs. 1 BGB nicht zwingend ausgestaltet hat. Derartige Abreden widersprächen jedoch der Wertung des Gesetzes zur Umlagegerechtigkeit bei erfasstem Verbrauch bzw. erfasster Verursachung. Für den Regelfall ist daher davon auszugehen, dass andere Umlageschlüssel keine gerechte Verteilung der Kosten im Sinne des § 315 BGB bewirken. Trotz der fehlenden Einbeziehung in Abs. 3 ist die Regelung damit faktisch zwingend. Diese gesetzliche Wertung wird bei Gewerberaum gleichermaßen zu beachten sein.

Nach Fläche

Die gesetzliche Regelung sieht Abrechnung nach Fläche vor.

Die Umlage nach dem Verhältnis der Nutz-/Wohnflächen ist der hauptsächlich praktizierte Verteilungsschlüssel, der nunmehr durch § 556a Abs. 1 BGB auch als Regelmaßstab vorgesehen ist, wie es bisher bereits für preisgebundenen Wohnraum nach § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV der Fall war. Im Bereich der HeizKV ist er für die Umlage der nicht verbrauchsabhängig abzurechnenden Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung gem. §§ 7 Abs. 1 Satz 2, 8 HeizKV vorgeschrieben.

Die gesetzliche Festlegung des Flächenschlüssels als Regelmaßstab bedeutet, dass der Vermieter von Wohnraum, der dieses Verteilungsprinzip zugrunde legt, einen sachgerechten Umlageschlüssel verwendet.

Die Umlage verbrauchsabhängiger Betriebskosten nach diesem Schlüssel ist durch § 556a Abs. 1 BGB auch dann sachgerecht, wenn die Mietobjekte von einer unterschiedlichen Anzahl von Personen genutzt werden, eine verschiedene Ausstattung aufweisen oder zu unterschiedlichen Zeiten benutzt werden.

Nach Miteigentumsanteil „MEA“

Der Miteigentumsanteil wird oft, leider auch zu oft von Gerichten, mit der Wohnfläche verwechselt. Es gibt zwar einige Bezugspunkte. Aber die Fläche ist etwas Gegebenes, wohingegen der MEA etwas „Gedachtes“ ist. Der MEA kann von den Eigentümern nämlich so bestimmt werden, daß er gerade nichts mit der Fläche zu tun hat.

Der vermietende Wohnungseigentümer hat über vereinbarte Vorauszahlungen auf die Betriebskosten nach Abs. 3 eine jährliche Abrechnung zu erteilen. Grundlage der Abrechnung können dabei jedenfalls nicht die nach dem Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan vom Eigentümer zu entrichtenden Wohngeldvorschüsse sein, weil diese nur auf einer Schätzung der Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft beruhen. Nahe liegt es für den Vermieter jedoch, auf die Jahresabrechnung des Verwalters nach § 28 Abs. 3 WEG zurückzugreifen, was aber ebenfalls problembehaftet ist, denn es gelten jeweils unterschiedliche Anforderungen. Die Betriebskosten sind nicht notwendig identisch mit den Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei der WEG-Abrechnung steht die Kontrolle der Wirtschaftsführung des Verwalters und der Ausweis der Vermögenssituation der Gemeinschaft im Vordergrund. Darüber hinaus stellt sie die Höhe der Beitragsverpflichtungen der einzelnen Miteigentümer fest. Die Mietnebenkostenabrechnung beschränkt sich auf wirtschaftlich angemessene, leistungsbezogene Ausgaben des Abrechnungsjahres für Kosten nach der BetrKV, während die WEG-Abrechnung alle tatsächlich abgeflossenen Ausgaben der Gemeinschaft im Abrechnungsjahr erfasst. Ferner muss der Umlageschlüssel der Mietnebenkostenabrechnung dem Mietvertrag bzw. der gesetzlichen Vorgabe entsprechen, während sich der Umlageschlüssel der Abrechnung nach dem WEG nach der Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft richtet. Der Mieter kann deshalb im Rahmen des Mietvertrags nicht pauschal verpflichtet werden, die Nebenkosten entsprechend den von der Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigten Abrechnungen des Wohnungseigentümerverwalters zu tragen.

Leerstand

Stehen Gewerbeobjekte oder Wohnungen nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters leer, weil sich z. B. die Neuvermietung schwierig gestaltet oder der Vermieter wegen eines beabsichtigten Umbaus vorerst überhaupt nicht neu vermieten will, sind die auf diese Flächen entfallenden Kosten vom Vermieter zu tragen. Das Vermietungsrisiko fällt ebenso allein in die Sphäre des Vermieters wie der Entschluss, aus anderen Gründen von der Neuvermietung abzusehen. Er darf die Gesamtfläche daher nicht um diejenige der nicht vermieteten Objekte reduzieren (BGH (VIII ZR 30/03) DWW 2003, 302 = GE 2003, 1207 = NZM 2003, 756 = WuM 2003, 503; BGH (VIII ZR 159/05) NZM 2006, 655 = WuM 2006, 440 mit Anm. Wall; Sternel WuM 2003, 243 (245).AG Weißenfels WuM 2004, 24; vgl. BGH (VIII ZR 137/03) DWW 2004, 124 = GE 2004, 351 = NZM 2004, 254 = ZMR 2004, 343.).

Dies gilt auch bei einer Klausel, dass „die Kostenverteilung im Verhältnis der vermieteten Flächen zueinander“ erfolgt (OLG Hamburg WuM 2001, 343 ). Dem Mieter wird damit ein nicht kalkulierbares Kostenrisiko auferlegt, was ihn unangemessen gem. § 307 BGB belastet (Blank/Börstinghaus § 556a Rdn. 5. ). Eine entsprechende Individualvereinbarung scheitert bei der Vermietung von Wohnraum an §§ 557 Abs. 4, 558 Abs. 6 BGB, weil es sich in der Sache um eine variable Mieterhöhung handelt.

Ist der Flächenschlüssel – sei es vereinbart, sei es über § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB – Inhalt des Mietvertrags, gilt er auch bei Eintritt größerer und/oder längerer Leerstände im Grundsatz fort, so dass der Vermieter die Kosten, welche nach ihrer Fläche auf die leer stehenden Wohnungen entfallen, selbst zu tragen hat. Der Vermieter darf daher zu einzelnen Betriebskostenarten nicht darauf verweisen, deren Kosten entstünden ausschließlich im Interesse der noch vorhandenen Mieter (AG Zwickau NZM 2001, 467 = ZMR 2002, 205 mit Anm. Maaß; Sternel III Rdn. 359; a.A.zum Teil Stellwag DWW 1987, 36. ) wie die Kosten der Hausbeleuchtung, Treppenhausreinigung oder des Aufzugs. Auch für die Kosten aus Verbrauch oder Verursachung bleibt es beim Flächenschlüssel, sofern sie nicht erfasst und entsprechend umgelegt werden (BGH (VIII ZR 159/05) NZM 2006, 655 = WuM 2006, 440 mit Anm. Wall ).

n

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat auf die mündliche Verhandlung vom 27.10.2021 durch die Ri Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Ri Dr. Schneider und Kosziol sowie die Ri Dr. Liebert und Wiegand

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 4. Zivilkammer des LG Dresden vom 31.3.2021 insoweit aufgehoben, als die Beklagte für den Abrechnungszeitraum vom 1.10.2016 bis zum 30.9.2017 zur Gewährung von Einsicht in die „Aufstellung konkreter Leistungen mit dazugehörigen Einzelpreisen, die in den Rechnungen des Dienstleisters bzw. des angestellten Hauswarts bezüglich der Position Hauswart abgerechnet wurden“, verurteilt wurde.

Auf die Berufung der Kläger wird das insoweit klageabweisende Urteil des AG Dresden vom 29.5.2020 – unter weiterer Zurückweisung des Rechtsmittels – zusätzlich dahin abgeändert, dass die Beklagte über die bestehenbleibende Verurteilung durch das Berufungsgericht hinaus verurteilt wird, den Klägern für den Zeitraum vom 1.10.2016 bis zum 30.9.2017 Einsicht in die Rechnungen der von der V. Immobilienservice GmbH mit der Durchführung der Hauswartleistungen beauftragten Subunternehmer zu gewähren.

Die weitergehende Revision der Beklagten wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Nebenkosten – Abrechnung:

Um kaum ein Gebiet wird im Wohnraummietrecht so viel gestritten, wie um Nebenkostenabrechnungen. Oben haben wir bereits gesehen, dass immer zuerst einmal geprüft werden muss, was der Vermieter überhaupt abrechnen darf, um dann die Fragen der ordnungsgemäßen Abrechnung der vereinbarten Nebenkosten überhaupt prüfen zu können. Hat der Vermieter wirksam die Pflicht zur Bezahlung der Nebenkosten auf den Mieter abgewälzt, müssen allerdings auch noch weitere Fragen geklärt werden.

Abrechnungsfrist

Wenn der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erteilt, sollte der Mieter immer zuerst einmal prüfen, ob diese rechtzeitig erteilt wurde.

Nach § 556 Abs 3 S 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zuzuleiten. Für die Geschäftsraummiete ist die Frist, innerhalb derer die Abrechnung der Betriebskosten zu erteilen ist, gesetzlich nicht geregelt. Mit Ablauf der Abrechnungsfrist tritt die sog.  „Abrechnungsreife“ ein. Ausstehende Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für diesen Abrechnungszeitraum kann der Vermieter nicht mehr verlangen, sondern nur noch den Ausgleich eines etwaigen Saldos.

Rechnet der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Frist nicht ab und rechnet er auch weiterhin nicht ab, kann der Mieter für die weiteren Nebenkostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Dies bedeutet, dass er so lange keine weiteren Nebenkostenvorauszahlungen leisten muss, bis der Vermieter sämtliche Abrechnungszeiträume der Vergangenheit abgerechnet hat.

Aber auch für den Mieter gibt es eine Frist. Macht er Einwendungen gegen die rechtzeitig vorgelegte Nebenkostenabrechnung geltend, muss er diese auch innerhalb einer Frist von einem Jahr erheben. Danach kann er keine weiteren Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung geltend machen.

Formell und materiell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnungen

 Wenn der Mieter prüft, ob die Nebenkostenabrechnung in Ordnung ist, muss er zweierlei unterscheiden:

Er sollte zuerst prüfen, ob die Nebenkostenabrechnung formell in Ordnung ist. Kommt er zu dem Ergebnis, dass dies der Fall ist, kann er prüfen ob die Nebenkostenabrechnung auch materiell in Ordnung ist.

Was ist der Unterschied?

 Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § BGB § 259 BGB (Rechnungslegung) entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

1. Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,

2. die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel,

3. die Berechnung des Anteils des Mieters und

4. der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters ( BGH NZM Jahr 2005 Seite 13 = NJW Jahr 2005 Seite 219; NZM Jahr 2007 Seite 244 = NJW Jahr 2007 Seite 1059 m.w. Nachw.).

Die Unverständlichkeit der Abrechnung ist ein formeller Mangel, der zu ihrer Unwirksamkeit führt. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch. Dieses Ziel wird verfehlt, wenn die Abrechnung unverständlich ist.

Formell unwirksame Nebenkostenabrechnungen sind nicht selten. Allerdings lockert die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs derzeit die Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung, so dass diese Fälle immer weniger werden.

Ist die Nebenkostenabrechnung formell wirksam, ist sie darauf zu überprüfen, ob sonstige Fehler in der Nebenkostenabrechnung sind. Dies können verschiedene inhaltliche Fehler sein.

Umlegbarkeit einzelner Positionen

 Die bei einer Nebenkostenabrechnung umlegbaren Positionen ergeben sich aus der Betriebskostenverordnung. Dort findet sich ein Katalog, der die umlegbaren Kosten nennt. Diese sind:

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,

hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;

2. die Kosten der Wasserversorgung,

hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;

3. die Kosten der Entwässerung,

hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;

4. die Kosten

5. a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,

hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung

oder

1. b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,

hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums

oder

1. c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,

hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a

oder

1. d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,

hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;

5. die Kosten

6. a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,

hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

1. b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,

hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

1. c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,

hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;

6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

7. a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

1. b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

1. c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

2. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,

hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;

8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,

zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,

zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;

10. die Kosten der Gartenpflege,

hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;

11. die Kosten der Beleuchtung,

hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;

12. die Kosten der Schornsteinreinigung,

hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;

13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,

hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;

14. die Kosten für den Hauswart,

hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;

15. die Kosten

16. a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,

hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft,

bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,

oder

1. b) des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage,

hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms,

bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,

oder

1. c) des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann,

hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;

16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,

hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

17. sonstige Betriebskosten,

hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

Nicht umgelegt werden können:

• Beiträge eines Wohnungseigentümers zur Instandhaltungsrücklage

• Instandsetzungskosten und Instandhaltungskosten, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV

• die Verwaltervergütung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (LG Frankfurt/Main ZMR 1980, 278) und allgemein die Kosten der Verwaltung, § 2 Abs. 2 Nr. 1 Betr­KV.

Bei den Hausmeisterkosten, den Kosten für die Pflege der Außenanlage und den Kosten für die Wartung des Feuerlöschers ist aus der Abrechnung normalerweise nicht zu entnehmen, wie hoch der Anteil für Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten ist. So ist zum Beispiel bei einer Hausmeistertätigkeit das Auswechseln einer Glühbirne eine Tätigkeit zur Instandhaltung. Die Arbeiten des Hausmeisters beziehungsweise der Pflege der Außenanlage müssen so aufgeschlüsselt werden, dass sich aus der Abrechnung entnehmen lässt, welche Tätigkeiten umlagefähig sind. Die Vorlage des Hausmeistervertrages genügt hierfür nicht, weil sich auch aus diesem Vertrag nicht entnehmen lässt welche Tätigkeiten der Hausmeister tatsächlich durchgeführt hat.

Gartenpflege

Die Kosten für die gärtnerische Erstausstattung, also die Anlage und Bepflanzung, sind Baukosten (vgl. § 5 Abs. 3 II. BV). Die Kosten für eine Grundüberholung des Gartens, die wegen jahrelanger Vernachlässigung erforderlich ist, sind Instandsetzungskosten (LG Tübingen WuM 2004, 669 für erstmaligen Baumschnitt nach 12 Jahren; LG Hamburg WuM 1994, 695; Beuermann § 4 MHG Rdn. 30; Hertle ZMR 1990, 406, Pfeifer S. 73, Sternel Rdn. III 350; a.A. AG Münster WuM 1992, 258 ).

Die Kosten aus der Pflege einer Dachbegrünung sind nicht umlagefähig, da es hierbei um die Verbesserung der Isolationseigenschaften eines Flachdachs geht; die Pflegekosten sind den Instandhaltungskosten für ein konventionelles Dach gleichzusetzen (KG GE 2006, 845;LG Karlsruhe WuM 1996, 230 ).

Kosten aus der Beseitigung von Sturmschäden sind nicht in Gegenden, in denen schwere Stürme als „ungewöhnliches Naturereignis“ zu beurteilen sind (( AG Mönchengladbach DWW 2003, 262 = ZMR 2003, 198; AG Königstein/Ts. WuM 1993, 410.) ).

Mangelnde Eichung

Versäumt der Vermieter die Eichung beziehungsweise Nacheichung der Zähler kann eine Nebenkostenabrechnung, die auf Zählerständen eines nicht geeichten Verbrauchserfassungsgerät beruht, durch den Mieter mit der Einwendung einer unrichtigen Abrechnung angegriffen werden, was unser Mandant hiermit macht.

Hat der Vermieter Verbrauchswerte geschätzt, obwohl er nach dem Mietvertrag eine verbrauchsabhängige Abrechnung schuldet, hat er den Grund für die Schätzung sowie die Schätzgrundlagen zu erläutern (AG Leipzig WuM 2004, 24 = ZMR 2004, 594; ZMR 2004, 120 ).  Da eine Schätzung nur nach Maßgabe der Ersatzverfahren aus § 9a HeizKV  in Betracht kommt, ist im Einzelnen darzustellen, welches Ersatzverfahren ausgewählt und wie es im konkreten Fall angewandt wurde (AG Neuruppin WuM 2004, 538 ). Ansonsten sind Schätzungen (außerhalb einer Vereinbarung nach § 9b Abs. 4 HeizKV) ohnehin unzulässig, so dass bei fehlenden Verbrauchswerten nach Fläche oder umbautem Raum (Heizkosten) oder nur nach Fläche (Warmwasser) mit dem Kürzungsrecht des Mieters aus § 12 Abs. 1 HeizKV abzurechnen ist,

Die Erläuterung der Schätzung und ihrer Grundlagen betrifft nur die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. Fehlt sie, ist die Abrechnung nicht schon formell unwirksam, der Mieter allerdings berechtigt, die geschätzten Ansätze mit Nichtwissen zu bestreiten (BGH (VIII ZR 27/07) DWW 2008, 216 = GE 2008, 662 = NZM 2008, 403 = WuM 2008, 285 ).

Heizungswartung

Eine Klausel, die den Mieter ohne eine betragsmäßige Obergrenze zur Tragung der Wartungskosten für eine Therme verpflichtet, ist unwirksam. Für den Mieter, dem der Wartungsvertrag nicht vorzulegen ist, sind die für die mitvermieteten Thermen zusätzlich zu den zahlenden Wartungskosten nicht überschaubar. Die Belastung mit einem nicht voraussehbaren und auch der Höhe nach nicht begrenzten Kostenaufwand, der neben der Miete und u.U. einem für Kleinreparaturen zulässigerweise angesetzten Höchstbetrag aufzubringen ist, benachteiligt den Mieter unangemessen i.S. des § BGB § 307 BGB.

Wirtschaftlichkeitsgebot

Der Vermieter hat ferner das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Abrechnung der Nebenkosten zu berücksichtigen. Dies bedeutet, dass der Vermieter nicht irgendwelche Kosten verursachen darf, die den Mieter übermäßig belasten. So muss der Vermieter prüfen, welchen Hausmeister er beauftragt, welchen Gärtner er beauftragt, welche Versicherung er wählt usw. Hierbei muss der Vermieter keine Marktforschung betreiben. Allerdings darf er nicht blind irgend ein Unternehmen wählen, welches besonders hohe Rechnungen stellt.

Die vorstehenden Ausführungen sind natürlich nur ein Ausschnitt aus möglichen Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen.

Haben Sie Fragen zu Nebenkostenabrechnungen, werden wir Sie gerne beraten.