Wer muss die Nebenkosten im Mietverhältnis tragen? Wenn ich Mandanten das frage, kommt regelmäßig die Antwort: „Natürlich der Mieter“.
Das ist falsch.
Der Grundsatz ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB. Dort heißt es:
Der Vermieter trägt die Lasten der Mietsache.
Das bedeutet, daß der Vermieter, gibt es z.B. keinen schriftlichen Mietvertrag, sondern nur einen mit Handschlag, der Vermieter die Nebenkosten tragen muss.
Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter bedarf einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien. Es gibt keine Vermutung dafür, dass Betriebskosten immer zusätzlich zu zahlen sind. Außerhalb des preisgebundenen Wohnraums (Sozialwohnungen) ist keine gesetzliche Regelung vorhanden, die eine bestimmte Mietstruktur vorschreibt. Auch § 556 BGB enthält für Wohnraum nur eine Ermächtigungsgrundlage sowie ergänzende Verfahrensvorschriften. Der allgemeine Grundsatz, dass der Vermieter die Betriebskosten zu tragen hat, ist durch diese Bestimmung nicht aufgehoben. Die separate Belastung des Mieters mit Betriebskosten setzt daher immer eine entsprechende vertragliche Vereinbarung voraus. Aus dem Mietvertrag muss sich ergeben, welche Betriebskostenarten der Mieter tragen soll, damit es ihm möglich ist, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen. Unklarheiten gehen daher immer zu Lasten des Vermieters (LG Mannheim ZMR 1994, 22.).
Allerdings dürfen an den Vermieter keine zu hohen Anforderungen gestellt werden.
Selbst bei einer formularmäßigen Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag sind die Voraussetzungen für eine wirksame Übertragung der Nebenkosten auf den Mieter erfüllt, wenn der Vertrag zur Umlegung der Betriebskosten eine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 I der II. BerechnungsVO, oder die Betriebskostenverordnung enthält, sofern es sich nicht um „sonstige Betriebskosten“ i. S. von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 I der II. BerechnungsVO handelt. Denn erst der Verweis auf die Anlage 3 gibt dem Mieter hinsichtlich der Nrn. 1 bis 16 hinreichende Klarheit darüber, mit welchen Nebenkosten er jedenfalls dem Grunde nach zu rechnen hat, weil diese dort im Einzelnen aufgeführt sind.
Die unzureichende Abwälzung der Betriebskosten darf auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung dahin verstanden werden, dass der Mieter jedenfalls verpflichtet ist, die ortsüblichen verbrauchsabhängigen Betriebskosten zu tragen.
Die Unwirksamkeit der Vereinbarung hinsichtlich der Umlage der Betriebskosten, mit Ausnahme von Heizkosten und Warmwasser, führt dazu, dass der Kläger diese Betriebskosten in seine Abrechnungen nicht mit aufnehmen kann mit der Folge, dass er nicht nur keine Nachforderungen insoweit verlangen kann, sondern dass er auch, soweit die Betriebskostenvorauszahlungen der Beklagten die von ihr zu tragenden Kosten für Heizung und Warmwasser übersteigen, das entsprechende Guthaben an die Beklagte auszuzahlen hat.
Jahrelange Abrechnung ohne vertragliche Vereinbarung
Auch das kommt vor:
Es kommen immer wieder Mandanten zu mir, die eine bestimmte Nebenkostenabrechnung überprüft haben möchten. Hierzu lasse ich mir regelmäßig den Mietvertrag zeigen. Dies sind regelmäßig Formularverträge, die von den Vermietern häufig ungenau ausgefüllt werden. Die Folge ist dann oft, dass die Parteien keine wirksame Vereinbarung zu den Nebenkosten getroffen haben. Das Ergebnis ist dann auch wieder, dass die Nebenkosten nicht vom Mieter, sondern von dem Vermieter zu tragen sind.
Da die Parteien hierüber meistens uninformiert sind, wird dann über Jahre hinweg abgerechnet, wie wenn eine wirksame Vereinbarung vorliegt. Wenn dann für die Miete die zu Unrecht bezahlten Nebenkosten zurückgefordert werden, wird immer wieder eingewandt, dass doch über Jahre hinweg so abgerechnet wurde und dadurch eine stillschweigende Vertragsänderung erfolgt ist. Das ist allerdings falsch.
In seiner früheren Rechtsprechung ist der BGH zwar davon ausgegangen, dass durch eine jahrelange Abrechnungspraxis die mietvertragliche Betriebkostenumlagevereinbarung konkludent geändert, insbes. auch erweitert werden kann. So hatte der BGH festgehalten, dass eine Umlegung einzelner Betriebskosten auch auf Grund jahrelanger Zahlung durch stillschweigende Vereinbarung erfolgen kann. Von dieser Rechtsprechung ist der BGH allerdings abgewichen.
Diese Rechtsprechung hat der BGH aufgegeben und die Vorgaben an ein derartiges konkludentes Verhalten erheblich verschärft:
Danach bedarf ist nicht lediglich einer jahrelangen Übung, sondern zusätzlich besonderer Umstände, die einmal den entsprechenden Änderungswillen des Vermieters für den Mieter und zum anderen den damit korrespondierenden Zustimmungswillen des Mieters für den Vermieter erkennbar machen (BGH NJW 2008, 283 = NZM 2008, 81).
Diese strengen Voraussetzungen dürften in der Praxis kaum erfüllt werden. Konsequenterweise hat daher der BGH z.B. die Nicht-Abrechnung der Betriebskosten trotz mietvertraglich vereinbarter Vorauszahlungen über 20 Jahre nicht genügen lassen, um dadurch für die Zukunft eine konkludent vereinbarte Pauschale auszulösen.
Besonderheit Vornahmeklauseln:
Insbesondere in älteren Mietverträgen findet sich immer wieder die Regelung, dass die Wartung der Gastherme oder anderer Geräte der Mietsache von dem Mieter, auf eigene Kosten zu warten sind und dem Vermieter gegenüber, die regelmäßige Wartung angezeigt werden muss.
Auch eine solche Regelung ist unwirksam. Diese Regelungen werden als sogenannte Vornahmeklauseln bezeichnet.
Diese Klauseln stellen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gem. § 307 BGB dar, da sie ihn mit den gesamten Nachteilen belasten, die mit der Vergabe von Reparaturaufträgen verbunden sein können, z. B. der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen gegenüber den Handwerkern oder der Haftung für Schäden, die sie verursacht haben, gegenüber dem Vermieter. Ferner kann der Mieter, der den Umfang der Arbeiten nicht richtig einschätzte und nachträglich feststellte, dass sie die Grenze der Kleinreparaturen überschreiten, gezwungen sein, den Erstattungsanspruch ggf. gerichtlich geltend zu machen. Insbesondere aber wird durch die Vornahmeklausel das Minderungsrecht des Mieters beeinträchtigt, das nach § 536 Abs. 4 BGB nicht abdingbar ist.
Wartungsklauseln betreffen keine Kleinreparaturen. Sie dienen nicht der Beseitigung von Kleinschäden, sondern der Aufrechterhaltung der Betriebsfähigkeit. Es ist primär Sache des Vermieters, die entsprechende Vorsorge durch Wartung zu treffen. Die Abwälzung der Wartung führt dazu, dass der Mieter die Maßnahmen ergreifen soll, die den Eintritt eines minderungsrelevanten Ausfalls der Einrichtung verhindern. Das Verbot des Ausschlusses des Minderungsrechts des Wohnungsmieters ist daher tangiert.
Soweit die Klausel dem Mieter Wartungsarbeiten auferlegt, deren Kosten zu den Betriebskosten zählen wie etwa bei der Klausel, dass die Thermenwartung Sache des Mieters ist, kann er, wenn er die Arbeiten wegen der Klausel zunächst auf eigene Kosten ausführen ließ, deren Erstattung aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. §§ 812, 818 BGB geltend machen.
Besonderheit bei solchen Klauseln ist regelmäßig auch, dass die betreffenden Arbeiten als Kostenpositionen aus dem Katalog umlegbaren Kosten herausgestrichen ist. Der Mieter kann dann also verlangen, dass der Vermieter die Wartungsarbeiten durchführt. Der Vermieter kann umgekehrt allerdings die hierfür entstehenden Kosten nicht beim Mieter geltend machen, weil dazu eine Vereinbarung fehlt.
Nebenkosten – Umlageschlüssel
Sobald das Grundstück von mehreren Mietparteien genutzt wird, die in ihren Mietverträgen die Verpflichtung zur Zahlung von Betriebskosten übernommen haben, ist der Vermieter verpflichtet, die Kosten angemessen zu verteilen.
Seit dem 1. 9. 2001 gilt bei preisfreiem Wohnraum im Grundsatz der Flächenschlüssel als regelmäßiger Umlagemaßstab, vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften oder einer anderweitigen Vereinbarung der Parteien (§ 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB).
Bei preisgebundenem Wohnraum gilt der Flächenschlüssel nur, soweit in §§ 21 bis 25 NMV nichts anderes bestimmt ist. Bei preisfreiem Wohnraum sind nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB die Kosten ausgenommen, die entsprechend dem jeweiligen Verbrauch bzw. der jeweiligen Verursachung durch die Mieter erfasst werden. Zwar können die Parteien auch in diesen Fällen Abweichendes vereinbaren, weil § 556a Abs. 3 BGB die Bestimmungen in § 556a Abs. 1 BGB nicht zwingend ausgestaltet hat. Derartige Abreden widersprächen jedoch der Wertung des Gesetzes zur Umlagegerechtigkeit bei erfasstem Verbrauch bzw. erfasster Verursachung. Für den Regelfall ist daher davon auszugehen, dass andere Umlageschlüssel keine gerechte Verteilung der Kosten im Sinne des § 315 BGB bewirken. Trotz der fehlenden Einbeziehung in Abs. 3 ist die Regelung damit faktisch zwingend. Diese gesetzliche Wertung wird bei Gewerberaum gleichermaßen zu beachten sein.
Nach Fläche
Die gesetzliche Regelung sieht Abrechnung nach Fläche vor.
Die Umlage nach dem Verhältnis der Nutz-/Wohnflächen ist der hauptsächlich praktizierte Verteilungsschlüssel, der nunmehr durch § 556a Abs. 1 BGB auch als Regelmaßstab vorgesehen ist, wie es bisher bereits für preisgebundenen Wohnraum nach § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV der Fall war. Im Bereich der HeizKV ist er für die Umlage der nicht verbrauchsabhängig abzurechnenden Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung gem. §§ 7 Abs. 1 Satz 2, 8 HeizKV vorgeschrieben.
Die gesetzliche Festlegung des Flächenschlüssels als Regelmaßstab bedeutet, dass der Vermieter von Wohnraum, der dieses Verteilungsprinzip zugrunde legt, einen sachgerechten Umlageschlüssel verwendet.
Die Umlage verbrauchsabhängiger Betriebskosten nach diesem Schlüssel ist durch § 556a Abs. 1 BGB auch dann sachgerecht, wenn die Mietobjekte von einer unterschiedlichen Anzahl von Personen genutzt werden, eine verschiedene Ausstattung aufweisen oder zu unterschiedlichen Zeiten benutzt werden.
Nach Miteigentumsanteil „MEA“
Der Miteigentumsanteil wird oft, leider auch zu oft von Gerichten, mit der Wohnfläche verwechselt. Es gibt zwar einige Bezugspunkte. Aber die Fläche ist etwas Gegebenes, wohingegen der MEA etwas „Gedachtes“ ist. Der MEA kann von den Eigentümern nämlich so bestimmt werden, daß er gerade nichts mit der Fläche zu tun hat.
Der vermietende Wohnungseigentümer hat über vereinbarte Vorauszahlungen auf die Betriebskosten nach Abs. 3 eine jährliche Abrechnung zu erteilen. Grundlage der Abrechnung können dabei jedenfalls nicht die nach dem Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan vom Eigentümer zu entrichtenden Wohngeldvorschüsse sein, weil diese nur auf einer Schätzung der Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft beruhen. Nahe liegt es für den Vermieter jedoch, auf die Jahresabrechnung des Verwalters nach § 28 Abs. 3 WEG zurückzugreifen, was aber ebenfalls problembehaftet ist, denn es gelten jeweils unterschiedliche Anforderungen. Die Betriebskosten sind nicht notwendig identisch mit den Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei der WEG-Abrechnung steht die Kontrolle der Wirtschaftsführung des Verwalters und der Ausweis der Vermögenssituation der Gemeinschaft im Vordergrund. Darüber hinaus stellt sie die Höhe der Beitragsverpflichtungen der einzelnen Miteigentümer fest. Die Mietnebenkostenabrechnung beschränkt sich auf wirtschaftlich angemessene, leistungsbezogene Ausgaben des Abrechnungsjahres für Kosten nach der BetrKV, während die WEG-Abrechnung alle tatsächlich abgeflossenen Ausgaben der Gemeinschaft im Abrechnungsjahr erfasst. Ferner muss der Umlageschlüssel der Mietnebenkostenabrechnung dem Mietvertrag bzw. der gesetzlichen Vorgabe entsprechen, während sich der Umlageschlüssel der Abrechnung nach dem WEG nach der Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft richtet. Der Mieter kann deshalb im Rahmen des Mietvertrags nicht pauschal verpflichtet werden, die Nebenkosten entsprechend den von der Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigten Abrechnungen des Wohnungseigentümerverwalters zu tragen.
Leerstand
Stehen Gewerbeobjekte oder Wohnungen nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters leer, weil sich z. B. die Neuvermietung schwierig gestaltet oder der Vermieter wegen eines beabsichtigten Umbaus vorerst überhaupt nicht neu vermieten will, sind die auf diese Flächen entfallenden Kosten vom Vermieter zu tragen. Das Vermietungsrisiko fällt ebenso allein in die Sphäre des Vermieters wie der Entschluss, aus anderen Gründen von der Neuvermietung abzusehen. Er darf die Gesamtfläche daher nicht um diejenige der nicht vermieteten Objekte reduzieren (BGH (VIII ZR 30/03) DWW 2003, 302 = GE 2003, 1207 = NZM 2003, 756 = WuM 2003, 503; BGH (VIII ZR 159/05) NZM 2006, 655 = WuM 2006, 440 mit Anm. Wall; Sternel WuM 2003, 243 (245).AG Weißenfels WuM 2004, 24; vgl. BGH (VIII ZR 137/03) DWW 2004, 124 = GE 2004, 351 = NZM 2004, 254 = ZMR 2004, 343.).
Dies gilt auch bei einer Klausel, dass „die Kostenverteilung im Verhältnis der vermieteten Flächen zueinander“ erfolgt (OLG Hamburg WuM 2001, 343 ). Dem Mieter wird damit ein nicht kalkulierbares Kostenrisiko auferlegt, was ihn unangemessen gem. § 307 BGB belastet (Blank/Börstinghaus § 556a Rdn. 5. ). Eine entsprechende Individualvereinbarung scheitert bei der Vermietung von Wohnraum an §§ 557 Abs. 4, 558 Abs. 6 BGB, weil es sich in der Sache um eine variable Mieterhöhung handelt.
Ist der Flächenschlüssel – sei es vereinbart, sei es über § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB – Inhalt des Mietvertrags, gilt er auch bei Eintritt größerer und/oder längerer Leerstände im Grundsatz fort, so dass der Vermieter die Kosten, welche nach ihrer Fläche auf die leer stehenden Wohnungen entfallen, selbst zu tragen hat. Der Vermieter darf daher zu einzelnen Betriebskostenarten nicht darauf verweisen, deren Kosten entstünden ausschließlich im Interesse der noch vorhandenen Mieter (AG Zwickau NZM 2001, 467 = ZMR 2002, 205 mit Anm. Maaß; Sternel III Rdn. 359; a.A.zum Teil Stellwag DWW 1987, 36. ) wie die Kosten der Hausbeleuchtung, Treppenhausreinigung oder des Aufzugs. Auch für die Kosten aus Verbrauch oder Verursachung bleibt es beim Flächenschlüssel, sofern sie nicht erfasst und entsprechend umgelegt werden (BGH (VIII ZR 159/05) NZM 2006, 655 = WuM 2006, 440 mit Anm. Wall ).
n
Zum Einsichtsrecht eines Mieters bezüglich der Abrechnungsunterlagen zu einer Betriebskostenabrechnung, wenn der Vermieter eine (Schwester-)Gesellschaft mit einer Dienstleistung beauftragt und den von dieser in Rechnung gestellten Betrag auf die Mieter umlegt (im Anschluss an Senat, Urt. v. 27.10.2021 – VIII ZR 102/21, zur Veröffentlichung bestimmt).
Der VIII. Zivilsenat des BGH hat auf die mündliche Verhandlung vom 27.10.2021 durch die Ri Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Ri Dr. Schneider und Kosziol sowie die Ri Dr. Liebert und Wiegand
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 4. Zivilkammer des LG Dresden vom 31.3.2021 insoweit aufgehoben, als die Beklagte für den Abrechnungszeitraum vom 1.10.2016 bis zum 30.9.2017 zur Gewährung von Einsicht in die „Aufstellung konkreter Leistungen mit dazugehörigen Einzelpreisen, die in den Rechnungen des Dienstleisters bzw. des angestellten Hauswarts bezüglich der Position Hauswart abgerechnet wurden“, verurteilt wurde.
Auf die Berufung der Kläger wird das insoweit klageabweisende Urteil des AG Dresden vom 29.5.2020 – unter weiterer Zurückweisung des Rechtsmittels – zusätzlich dahin abgeändert, dass die Beklagte über die bestehenbleibende Verurteilung durch das Berufungsgericht hinaus verurteilt wird, den Klägern für den Zeitraum vom 1.10.2016 bis zum 30.9.2017 Einsicht in die Rechnungen der von der V. Immobilienservice GmbH mit der Durchführung der Hauswartleistungen beauftragten Subunternehmer zu gewähren.
Die weitergehende Revision der Beklagten wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten in der M. Straße in Dresden. Sie begehren – soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse – von der Beklagten Belegeinsicht bezüglich der Position Hauswart in der den Zeitraum vom 1.10.2016 bis 30.9.2017 umfassenden Betriebskostenabrechnung der Beklagten vom 31.5.2018. Diese weist als anteilige Kosten der klägerischen Wohnung für den Hauswart einen Betrag von 113,59 € aus.
2Die Beklagte beauftragte ihre Schwestergesellschaft, die V. Immobilienservice GmbH (im Folgenden: Immobilienservice GmbH), mit der Erbringung von Hausmeisterleistungen. Offen ist, ob diese die Arbeiten ausschließlich an Subunternehmer vergeben hat.
3Auf das Einsichtsbegehren der Kläger legte die Beklagte im Laufe des Verfahrens bezüglich der Position Hauswart einen Hausmeisterleistungen betreffenden Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Immobilienservice GmbH vor, weiter von der Immobilienservice GmbH erstellte Tätigkeitsnachweise über die Erbringung von umlegbaren Hausmeisterleistungen im Abrechnungszeitraum sowie an die Beklagte gerichtete Rechnungen der Immobilienservice GmbH für die Hausmeistertätigkeit, die allerdings keine konkreten Tätigkeitsangaben enthielten, sondern lediglich die Angabe „Hausmeister allgemein gemäß Leistungsverzeichnis“.
4Nach § 2 Nr. 1 Abs. 1 des Geschäftsbesorgungsvertrags vom 12.12.2018, der als Anlage 2 einen Katalog der diesbezüglichen „umlagefähigen Leistungen“ enthält, hat die Beklagte der Immobilienservice GmbH die für die Erfüllung der Hausmeistertätigkeit entstandenen und per Einzelrechnung umlagefähig ausgewiesenen Kosten zu erstatten, wobei die Immobilienservice GmbH für die Erfüllung dieser Aufgaben keinen weiteren Honorarbestandteil erhält. Dieser Vertrag soll nach seinem § 1 Abs. 2 in Verbindung mit Anlage 1 bezüglich der Beklagten rückwirkend ab 1.1.2016 gelten.
5Die Kläger halten die vorgelegten Belege nicht für ausreichend und haben zuletzt noch die Einsichtnahme in Verträge und Belege betreffend die Hauswarttätigkeit aus dem Verhältnis zwischen der Immobilienservice GmbH und der die Hausmeistertätigkeit für diese ausführenden – selbstständigen oder bei der Immobilienservice GmbH angestellten – Personen begehrt.
6Das AG hat die Klage bezüglich der Einsicht in weitere Unterlagen betreffend die Position Hauswart abgewiesen. Auf die vom AG zugelassene Berufung der Kläger hat das Berufungsgericht – unter Zurückweisung der geltend gemachten weitergehenden Einsichtsrechte – die Beklagte verurteilt, den Klägern bezüglich der Position Hauswart Einsicht auch in die dienstleistungsvertraglichen Grundlagen für die Vergütung der Hauswartleistungen und in „die Aufstellung konkreter Leistungen mit dazugehörigen Einzelpreisen, die in den Rechnungen des Dienstleisters bzw. des angestellten Hauswarts bezüglich der Position Hauswart“ abgerechnet wurden, zu gewähren.
7Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten.
Die Revision der Beklagten bleibt weitgehend ohne Erfolg. Sie ist nur insoweit begründet, als statt des zugesprochenen Einsichtsrechts in eine Aufstellung konkreter Leistungen mit dazugehörigen Einzelpreisen eine Einsicht nur in die Rechnungen, die Subunternehmer der Immobilienservice GmbH für die Hauswarttätigkeit gestellt haben, zu gewähren ist.
I.
9Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
10Die Kläger hätten einen Anspruch auf Belegeinsicht nach § i.V.m. § auch bezüglich des Dienstvertrags für die Vergütung der Hauswartleistung sowie hinsichtlich der Aufstellung konkreter Leistungen mit dazugehörigen Einzelpreisen, die in den Rechnungen der Dienstleister bzw. des angestellten Hauswarts bezüglich der Position Hauswart abgerechnet worden seien. Das Einsichtsrecht umfasse sämtliche Rechnungen und Belege, die die Hauswartkosten beträfen. Pauschale Angaben reichten insoweit nicht aus. Dies gelte auch, wenn ein Unternehmen die Abrechnungsabteilung in eine eigene Firma ausgliedere und von ihr nur eine pauschale Rechnung ohne Einzelnachweise erhalte.
11Die Beklagte habe nur Eigenbelege vorgelegt, die nicht konkret den Tätigkeitsumfang, insb. die Leistungen im Zusammenhang mit der Tätigkeit des Hauswarts und die dafür vereinbarte Vergütung belegten. Aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag vom 12.12.2018 ergebe sich keine konkrete umlagefähige Vergütungsregelung. Zudem datiere der Vertrag auf einen Zeitpunkt nach dem Abrechnungszeitraum und enthalte in der Anlage nur den von der Beklagten nicht weiter erläuterten Hinweis, dass der Vertragsbeginn am 1.1.2016 gewesen sei. Die von der Beklagten im Prozess vorgelegten Unterlagen ergäben keinen Aufschluss über die Zusammensetzung des für den Hauswart abgerechneten Gesamtbetrags von 6.904,04 €. Es fehle zudem an Tätigkeitsnachweisen, aus denen der Mieter erkennen könnte, welche konkreten Leistungen ausgeführt worden und zur Abrechnung gekommen seien. Außerdem fehlten Rechnungen der Dienstleistungsunternehmen.
12Aus der Darlegung der Beklagten ergebe sich, dass die Immobilienservice GmbH die Leistungen im Zusammenhang mit dem Hauswart nicht selbst erbracht habe. Die von der Beklagten gewährte Belegeinsicht sei auch deshalb nicht ausreichend, weil die Beklagte nicht bestritten habe, Gewinne durch die Vergabe von Hauswarttätigkeiten an Dritte zu erzielen. Insoweit bestehe wegen der Zugehörigkeit der Beklagten und der Immobilienservice GmbH zu demselben Konzern die Gefahr eines Interessenkonflikts, die sich durch die offene vertragliche Vergütungsregelung verstärke. Die Kontrollbefugnis der Kläger erstrecke sich damit auch auf die Prüfung, ob und inwieweit sie mit Gewinnmargen der Schwestergesellschaften der Beklagten belastet würden. Aus der gewährten Einsicht könnten sich Indizien dafür ergeben, ob das Wirtschaftlichkeitsgebot eingehalten sei, was nicht der Fall wäre, wenn die Schwestergesellschaft mit dem Vertrag einen deutlich überhöhten Gewinn erzielt hätte. Die Kläger benötigten die von der Schwestergesellschaft der Beklagten abgeschlossenen Verträge, um überprüfen zu können, ob die nach dem Vertrag zwischen der Immobilienservice GmbH und den Dritten vereinbarten Leistungen tatsächlich erbracht worden seien.
13Die Beklagte könne die Vorlage der von ihrer Schwestergesellschaft mit Dritten abgeschlossenen Verträge auch nicht aus datenschutzrechtlichen Erwägungen verwehren. Aus § 1 Abs. 5 des Geschäftsbesorgungsvertrags ergebe sich die Pflicht der beauftragten Schwestergesellschaft, der Beklagten alle benötigten Daten und Unterlagen zur Verfügung zu stellen.
II.
14Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis überwiegend stand. Zu Recht hat das Berufungsgericht den Klägern einen Anspruch aus §§ auf Einsichtnahme in die Verträge zugesprochen, mit denen die Immobilienservice GmbH Subunternehmer mit der Durchführung der von ihr gegenüber der Beklagten übernommenen Hauswarttätigkeiten beauftragt hat. Des Weiteren steht den Klägern zwar nicht – wie vom Berufungsgericht ausgesprochen – ein Einsichtsrecht in eine „Aufstellung konkreter Leistungen mit dazugehörigen Einzelpreisen, die in den Rechnungen des Dienstleisters bzw. des angestellten Hauswarts bezüglich der Position Hauswart abgerechnet wurden“ zu. Sie sind indes berechtigt, die Rechnungen, mit denen die von der Immobilienservice GmbH unterbeauftragten Dienstleister (im Folgenden: Subunternehmer) die Hauswarttätigkeiten dieser gegenüber abgerechnet haben, einzusehen. Dieses Begehren ist als Minus in dem von den Klägern gestellten Einsichtsverlangen enthalten.
151. Eine von dem Vermieter gem. § vorzunehmende Abrechnung dient dazu, die Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungszeitraums zu erfassen, zusammenzustellen und unter Abzug der geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Dazu muss sie den allgemeinen Anforderungen des § entsprechen, also eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (vgl. , MDR 2018, 659 = = NJW 2018, 1599 Rz. 15 m.w.N.).
16Darüber hinaus bestimmt § , dass Belege, soweit sie erteilt zu werden pflegen, vorzulegen sind. Dementsprechend gehört es auch zu einer vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermöglicht, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist (vgl. , a.a.O., Rz. 16 m.w.N., MDR 2018, 659 = ). Der Darlegung eines besonderen Interesses bedarf es hierbei nicht. Es genügt vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren (vgl. , MDR 2021, 157 = (Siegmund) = NJW 2021, 693 Rz. 13 m.w.N.).
17Von dem Einsichtsrecht umfasst ist auch die Einsichtnahme in Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen diese gem. § erforderlich ist (vgl. , MDR 2013, 1154 = = NJW 2013, 3234 Rz. 9; Senat, Beschl. v. 22.11.2011 – VIII ZR 38/11, WuM 2012, 276 Rz. 2; [jeweils für einen Wärmelieferungsvertrag des Vermieters mit dem Lieferanten]). Zur Vorlage der Verträge und Rechnungen aus dem Verhältnis zwischen dem Energielieferanten des Vermieters und dessen Vorlieferanten ist der Vermieter indes ebenso wenig verpflichtet wie zur Auskunft darüber, zu welchem Preis und zu welchen Konditionen beispielsweise der Heizöllieferant das Heizöl von seinem Vorlieferanten bezieht (vgl. , a.a.O., Rz. 10, MDR 2013, 1154 = ).
18Letztlich ist es für den Umfang der zu gewährenden Einsicht auch bei Beauftragung eines Dritten mit einer betriebskostenrelevanten Leistung entscheidend, in welche Belege im Einzelfall eine Einsichtnahme erforderlich ist, um die abgerechnete Position nachvollziehen zu können. Hat der Vermieter einen Dritten zur Erledigung der abgerechneten Arbeiten eingeschaltet, werden grundsätzlich auch die mit diesem getroffenen Vergütungsregelungen und die insoweit erteilten Rechnungen vom Einsichtsrecht des Mieters erfasst sein. Denn nur hieraus lässt sich für den Mieter erkennen, ob die in die Betriebskostenabrechnung eingestellte Position dem von dem Dritten berechtigterweise abgerechneten Betrag entspricht. Wenn der Dritte wiederum einen Subunternehmer eingeschaltet hat, bezieht sich das Einsichtsrecht des Mieters dann nicht auf Unterlagen aus dem Verhältnis zwischen dem Dritten und dem Subunternehmer, wenn der Vermieter mit dem Dritten eine Vergütung für dessen Tätigkeit verabredet hat oder diese nach § als vereinbart gilt und er die von dem Dritten abgerechnete Vergütung in die Betriebskostenabrechnung eingestellt hat. Denn in diesem Fall bedarf es in der Regel der Einsicht in die Unterlagen des von dem Dritten weiter beauftragten Subunternehmers nicht, um die entsprechende Position der Betriebskostenabrechnung nachvollziehen zu können.
19Etwas anderes kann jedoch dann gelten, wenn der Vermieter mit dem Dritten eine eigenständige Vergütungsregelung nicht getroffen, sondern nur die Erstattung der anfallenden Kosten vereinbart hat. Dann kann für eine Nachvollziehbarkeit der in Rechnung gestellten Betriebskostenposition auch die Vorlage von Unterlagen des Subunternehmers erforderlich sein, aus denen sich die Höhe der in dem Verhältnis zwischen dem Drittem und dem Subunternehmer vereinbarten und abgerechneten Vergütung ergibt. Denn im Falle der Vereinbarung einer reinen Kostenerstattung kann der Vermieter auch nur die dem Dritten tatsächlich entstandenen und dem Vermieter weiterbelasteten Kosten in die entsprechende Betriebskostenposition einstellen. Prüfbar ist dies für den Mieter in solchen Fällen in der Regel nur bei einer Einsicht in die die Vergütung zwischen dem Dritten und seinem Subunternehmer betreffenden Unterlagen.
202. Zu den nach diesen Grundsätzen von der Beklagten vorzulegenden Vertragsunterlagen und Belegen zählen aufgrund der Besonderheiten der vertraglichen Regelung zwischen der Beklagten und der Immobilienservice GmbH auch etwaige Verträge der Immobilienservice GmbH mit Subunternehmern über die Erbringung der Hauswartleistungen für die streitgegenständliche Immobilie sowie zugehörige, den Abrechnungszeitraum betreffende Rechnungen der beauftragten Subunternehmer. Denn die Einsicht in diese Unterlagen ist zur sachgerechten Überprüfung der für den Hauswart in der Nebenkostenabrechnung aufgeführten Position sowie zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen hiergegen erforderlich. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht hingegen ein weitergehendes Einsichtsrecht auch in eine „Aufstellung konkreter Leistungen mit dazugehörigen Einzelpreisen, die in den Rechnungen des Dienstleisters bzw. des angestellten Hauswarts bezüglich der Position Hauswart abgerechnet wurden“ nicht.
21a) Das Einsichtsrecht der Kläger betreffend die Position Hauswart bezieht sich zunächst auf die Unterlagen aus dem Vertragsverhältnis zwischen der Beklagten und dem von ihr mit der Durchführung der Hauswartleistungen beauftragten Unternehmen. Vertragspartner der Beklagten ist diesbezüglich allein die Immobilienservice GmbH, eine nicht von der Beklagten abhängige oder kontrollierte Schwestergesellschaft desselben Konzerns. Insoweit ist die Beklagte dem Einsichtsbegehren der Kläger nachgekommen und hat den Geschäftsbesorgungsvertrag über die Erbringung der Hausmeisterleistungen vom 12.12.2018, Tätigkeitsnachweise der Immobilienservice GmbH vom 13. und 16.9.2019 für den Abrechnungszeitraum sowie die monatlichen Abrechnungen der Immobilienservice GmbH vorgelegt.
22Dafür, dass weitere das Vertragsverhältnis zwischen der Beklagten und der Immobilienservice GmbH betreffende Unterlagen existieren, die den Klägern nicht zur Einsicht zur Verfügung gestellt worden sind, bestehen keine Anhaltspunkte. Die Kläger machen diesbezüglich auch keine weiteren Einsichtsrechte geltend, sondern begehren ausschließlich die Einsicht in die die Hauswarttätigkeit betreffenden Unterlagen aus dem Verhältnis zwischen der Immobilienservice GmbH und den von ihr beauftragten Subunternehmern oder dem bei ihr angestellten Hauswart.
23b) Im Hinblick auf die Besonderheiten der vorliegenden Vertragsgestaltung beschränkt sich das Einsichtsrecht der Mieter hier indes nicht auf die das Vertragsverhältnis zwischen der Beklagten und der Immobilienservice GmbH betreffenden Unterlagen, sondern bezieht sich auch auf die Unterlagen, die Aufschluss über die der Immobilienservice GmbH in Ausführung der Hauswarttätigkeit entstandenen Kosten geben.
24aa) Nach § 2 Nr. 1 Abs. 1 des Geschäftsbesorgungsvertrags vom 12.12.2018, der nach dessen § 1 Nr. 2 die bestehenden Vertragsverhältnisse und vertraglichen Regelungen nochmals schriftlich festhalten und dokumentieren und gem. § 1 Nr. 2 in Verbindung mit dessen Anlage 1 bezüglich der Beklagten rückwirkend ab 1.1.2016 gelten sollte, hat die Beklagte der Immobilienservice GmbH die für die Erfüllung der Hausmeistertätigkeit entstandenen und per Einzelrechnung umlagefähig ausgewiesenen Kosten zu erstatten, wobei die Immobilienservice GmbH für die Erfüllung dieser Aufgaben keinen weiteren Honorarbestandteil erhält. Im Hinblick auf diese eindeutige Vereinbarung lediglich einer Erstattung der entstandenen Kosten ohne eigenen Honorarbestandteil – im Gegensatz zu einer vereinbarten Vergütung – kommt die Anwendung von § , wonach eine Vergütung als stillschweigend vereinbart gilt, wenn die Dienstleistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist, und wonach bei fehlender Vereinbarung über die Höhe die übliche Vergütung als vereinbart gilt, nicht in Betracht. Die Immobilienservice GmbH kann demnach von der Beklagten nicht eine marktübliche Vergütung einschließlich Gewinn verlangen, sondern darf nur die ihr selbst entstandenen Kosten ohne Gewinnaufschlag weiterberechnen. Insoweit entspricht die Position der Immobilienservice GmbH derjenigen eines Vermieters, der nach § grundsätzlich nur die hierdurch tatsächlich entstandenen Kosten auf die Mieter umlegen darf. Dementsprechend kann auch die Beklagte nur die Kosten auf die Mieter umlegen, die der Immobilienservice GmbH tatsächlich entstanden sind und die diese an die Beklagte weitergeben durfte. Im Falle der Beauftragung von Subunternehmern entspricht dies der Vergütung, die die Immobilienservice GmbH an den Subunternehmer entrichtet hat.
25bb) Eine sachgerechte Überprüfung des in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Betrags für den Hauswart setzt demnach die Kenntnis der der Immobilienservice GmbH entstandenen Kosten voraus. Hierüber geben die bislang vorgelegten Unterlagen aus dem Vertragsverhältnis zwischen der Beklagten und der Immobilienservice GmbH indes keinen Aufschluss. Vielmehr benötigen die Kläger hierfür auch die Kenntnis von den Dienstleistungsverträgen mit eventuellen Subunternehmern sowie deren Abrechnung der durchgeführten Dienstleistungen.
26(1) Das begehrte Einsichtsrecht lässt sich zwar nicht damit begründen, dass die Abrechnungen und die Darlegung der erbrachten Leistungen nicht hinreichend konkret sind. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts genügen die Angaben in den vorgelegten Belegen aus dem Verhältnis zwischen der Beklagten und der von ihr beauftragten Immobilienservice GmbH, um den Klägern die für die Überprüfung der Abrechnung erforderliche Kenntnis des geschuldeten Tätigkeitsumfangs sowie der durchgeführten Leistungen zu verschaffen und die Zusammensetzung des in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Betrags zu erläutern.
27Dem Geschäftsbesorgungsvertrag ist zu entnehmen, dass die Immobilienservice GmbH in dem jeweiligen Objekt die anfallenden Hausmeisterleistungen zu erbringen hat. Welche Tätigkeiten hiervon – abhängig von den örtlichen Gegebenheiten – umfasst sein können, ergibt sich aus der Auflistung der umlagefähigen Leistungen in dessen Anlage 2. Zwar ist hieraus nicht konkret ersichtlich, welche Leistungen bei der streitgegenständlichen Immobilie anfallen. Für die Überprüfung der Abrechnung genügt allerdings die Kenntnis der tatsächlich durchgeführten Arbeiten. Insoweit enthalten die vorgelegten Tätigkeitsnachweise der Immobilienservice GmbH vom 13. und 16.9.2019 eine Liste der Tätigkeiten, die im Abrechnungszeitraum für die aus mehreren Mietshäusern der Beklagten bestehende Abrechnungseinheit erbracht worden sein sollen, sowie der Daten, an denen diese Leistungen jeweils vorgenommen worden sein sollen. Die dortigen Angaben stellen entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung nicht lediglich ungenügende pauschale Bezeichnungen dar, sondern lassen die ausgeführten Arbeiten so hinreichend konkret erkennen, dass den Klägern eine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht wird. Denn die aufgelisteten Tätigkeiten korrespondieren jeweils mit Aufgaben, die der Immobilienservice GmbH nach Anlage 2 des Geschäftsbesorgungsvertrags übertragen worden sind. Hierdurch wird für die Kläger hinreichend erkennbar, welche Tätigkeiten wie häufig und an welchen Tagen durchgeführt wurden. Die von der Revisionserwiderung gerügte fehlende Angabe des jeweils angefallenen Zeitaufwands ist nicht erforderlich, es sei denn, es wäre eine Abrechnung nach aufgewandter Zeit vereinbart worden.
28Die im Prozess nicht vorgelegten, den Klägern aber nach eigenem Vorbringen zur Kenntnis gebrachten monatlichen Abrechnungen lassen nach dem beschriebenen Inhalt erkennen, welche Beträge die Immobilienservice GmbH monatlich für die Hauswartleistungen abgerechnet hat. In Kombination mit den Tätigkeitsnachweisen, in denen die jeweils ausgeführten Tätigkeiten unter Angabe des Datums der Ausführung angegeben sind, lässt sich mithin nachvollziehen, für welche Arbeiten monatlich welcher Betrag abgerechnet worden ist. Dass die Summe der Einzelabrechnungen dem insgesamt abgerechneten Jahresbetrag nicht entspricht, wurde seitens der Kläger nicht geltend gemacht. Ohnehin würde eine solche Diskrepanz nicht zu weitergehenden Einsichtsrechten führen, sondern den Klägern unmittelbar konkrete Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung ermöglichen.
29(2) Auch bedarf es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts der begehrten Einsicht in die Verträge und Abrechnungsunterlagen mit den Subunternehmern nicht, um überprüfen zu können, ob die abgerechneten Leistungen tatsächlich ausgeführt wurden. Denn auch diesen Unterlagen ließe sich – worauf die Revision zu Recht hinweist – nicht weitergehend als aus der vorgelegten Tätigkeitsaufstellung entnehmen, welche Leistungen tatsächlich erbracht wurden, sondern allenfalls, welche Arbeiten abgerechnet wurden.
30(3) Die begehrte Einsicht in die Unterlagen aus dem Verhältnis der Immobilienservice GmbH zu ihren Subunternehmern ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung auch nicht erforderlich, um die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots zu prüfen. Dieses verpflichtet den Vermieter gegenüber seinem Mieter, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen (vgl. , MDR 2011, 1095 = = NJW 2011, 3028 Rz. 13; , MDR 2008, 257 = = NJW 2008, 440 Rz. 14).
31Zur Überprüfung des Wirtschaftlichkeitsgebots können die Kläger die für die Hauswarttätigkeit in Rechnung gestellten Beträge mit den Preisen anderer Anbieter von Hauswartdienstleistungen vergleichen, was ihnen möglich und auch zumutbar ist (vgl. , MDR 2013, 1154 = = NJW 2013, 3234 Rz. 11; , a.a.O., Rz. 21, MDR 2011, 1095 = ). Die Kenntnis der Verträge, Leistungsbeschreibungen und Rechnungen aus dem Verhältnis der Immobilienservice GmbH zu ihren Subunternehmern ist für einen solchen Vergleich nicht notwendig. Denn nicht die in diesem Verhältnis beauftragten und abgerechneten Tätigkeiten und Preise sind für die Überprüfung der Marktüblichkeit entscheidend, sondern allein die im Verhältnis der Beklagten zu der von ihr beauftragten Dienstleisterin. Da die begehrte Einsicht in die Unterlagen aus dem Vertragsverhältnis der Immobilienservice GmbH zu ihren Subunternehmern insoweit nicht zu einem Erkenntnisgewinn führte, besteht hierauf ein Anspruch nach §§ nicht. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Senatsurteil vom , MDR 2011, 1095 = , a.a.O.). Denn soweit dort ausgeführt wurde, dem Mieter, dem nach Belegeinsicht einzelne Abrechnungspositionen als zu hoch erschienen, bleibe es unbenommen, diese Positionen auf einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot zu überprüfen, hat der Senat damit keine Aussage zum Umfang der für die Überprüfung des Wirtschaftlichkeitsgebots erforderlichen Unterlagen getroffen.
32Davon abgesehen haben die Kläger alle Unterlagen erhalten, um einen angeblichen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot zu überprüfen. Den vorgelegten Tätigkeitsaufstellungen ist sowohl inhaltlich als auch dem Umfang nach hinreichend zu entnehmen, welche Leistungen durch die Immobilienservice GmbH bzw. ihre Subunternehmer für die Abrechnungseinheit im Abrechnungszeitraum erbracht und abgerechnet wurden, so dass auf dieser Grundlage eine Überprüfung des abgerechneten Betrags auf seine Marktüblichkeit hin erfolgen kann. Es bedarf hierfür weder einer noch weiter konkretisierten Aufstellung der durchgeführten Tätigkeiten noch der Kenntnis des für die jeweilige Tätigkeit in den angegebenen Zeiträumen konkret angefallenen Aufwands. Zur Ermittlung der Marktüblichkeit der abgerechneten Kosten kann bereits auf Grundlage der angegebenen Tätigkeiten und der Häufigkeit ihrer Ausführung sowie der örtlichen Gegebenheiten ein Vergleichsangebot eines Unternehmens, das Hauswartdienstleistungen anbietet, eingeholt werden.
33(4) Ein Recht auf Einsichtnahme in die Vertrags- und Abrechnungsunterlagen zwischen dem vom Vermieter beauftragten Unternehmen und dessen Subunternehmern steht einem Mieter entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung auch nicht zu, um eine Gewinnmarge des beauftragten Unternehmens überprüfen zu können. Die Höhe der vom Vermieter bezahlten und auf die Mieter umzulegenden Vergütung eines Dienstleistungsunternehmens ist zwar an dem Wirtschaftlichkeitsgebot zu messen. Hierfür bedarf es indes keiner Kenntnis der Höhe des von dem beauftragten Dienstleistungsunternehmen erzielten Gewinns, sondern eines – vom Mieter selbst durchführbaren und ihm zumutbaren – Vergleichs der umgelegten Kosten mit der marktüblichen Vergütung. Denn es kommt nur darauf an, ob die umgelegten Kosten dem Vergleich mit marktüblichen Preisen im Ergebnis standhalten, nicht jedoch darauf, ob das beauftragte Unternehmen hierbei – beispielsweise wegen einer günstigen Kostenstruktur, einer effektiven Arbeitsweise oder einer eventuell durch die Vergabe von großen Kontingenten ermöglichten günstigen Preisgestaltung im Verhältnis zu seinen Subunternehmern – höhere Gewinne als marktüblich erzielt.
34Etwas anderes ergibt sich hier entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung nicht deshalb, weil das mit der Hauswartleistung beauftragte Unternehmen eine Schwestergesellschaft der Beklagten ist (vgl. hierzu im Einzelnen: Senatsurteil vom 27.10.2021, VIII ZR 102/21 unter II 3b bb (3), zur Veröffentlichung bestimmt). Denn trotz Zugehörigkeit zu einem Konzern handelt es sich um eigenständige Unternehmen, so dass die Arbeiten der beauftragten Schwestergesellschaft nicht als Tätigkeiten der beklagten Vermieterin anzusehen sind. Deren Gewinne sind demnach auch nicht der Beklagten zuzurechnen und von ihr erstellte Abrechnungen sowie Tätigkeitsnachweise sind nicht als Eigenbelege der Beklagten zu werten. Mit einer reinen Abrechnungsstelle ist die Funktion der Immobilienservice GmbH deshalb nicht zu vergleichen.
35Grundsätzlich bedarf es demnach auch bei der Beauftragung einer Schwestergesellschaft keiner Einsicht in die Unterlagen, aus denen sich deren Gewinnmarge ergibt. Gegen eine Umlage der von dieser in Rechnung gestellten Beträge bestehen entgegen der Auffassung der Kläger dementsprechend auch nicht bereits dann Bedenken, wenn diese eine Gewinnmarge enthielte (vgl. ausführlich hierzu Senatsurteil vom 27.10.2021 – VIII ZR 102/21, a.a.O., zur Veröffentlichung bestimmt).
36(5) Um die im Hinblick auf die Vereinbarung lediglich einer Kostenerstattung erforderliche Übereinstimmung zwischen dem von den Subunternehmern abgerechneten Betrag und den von der Immobilienservice GmbH gegenüber der Beklagten geltend gemachten und von dieser in die Betriebskostenabrechnung aufgenommenen Kosten sachgerecht überprüfen zu können, bedarf es indes der Einsicht in die Unterlagen, die Ausschluss über die der Immobilienservice GmbH entstandenen Kosten geben.
37(a) Zutreffend hat das Berufungsgericht demnach die von den Klägern begehrte Einsicht in die „dienstleistungsvertraglichen Grundlagen für die Vergütung der Hauswartleistungen“, also in die Dienstverträge zwischen der Immobilienservice GmbH und ihren Subunternehmern betreffend die Hauswarttätigkeit, bejaht. Nur die Kenntnis der darin vereinbarten Vergütungsregelung ermöglicht den Klägern einen Abgleich zwischen vereinbarter und abgerechneter Vergütung.
38(b) Um die Übereinstimmung zwischen dem durch die Subunternehmer in Rechnung gestellten Betrag und den von der Immobilienservice GmbH gegenüber der Beklagten abgerechneten und von dieser in die Nebenkostenabrechnung eingestellten Kosten des Hauswarts sachgerecht überprüfen zu können, bedarf es darüber hinaus einer Einsicht in die Rechnungen der Subunternehmer, die diese bezüglich der Hauswarttätigkeit gegenüber der Immobilienservice GmbH erteilt haben. Denn nur die Kenntnis des in diesem Verhältnis abgerechneten Betrags ermöglicht den Klägern die Prüfung, ob tatsächlich nur die der Immobilienservice GmbH entstandenen Kosten auf sie umgelegt wurden.
39Nicht erforderlich zur Überprüfung der in Ansatz gebrachten abgerechneten Kosten ist allerdings die begehrte und vom Berufungsgericht zugesprochene Einsicht in die „Aufstellung konkreter Leistungen mit dazugehörigen Einzelpreisen, die in den Rechnungen des Dienstleisters bzw. des angestellten Hauswarts bezüglich der Position Hauswart abgerechnet wurden“. Unabhängig davon, ob es derartige Leistungsaufstellungen mit Einzelpreisen überhaupt gibt, genügt für die Überprüfung der Kostenposition Hauswart die Kenntnis der Abrechnungen der Subunternehmer gegenüber der Immobilienservice GmbH für die gemäß der vorgelegten Tätigkeitsaufstellung der Immobilienservice GmbH erbrachten Leistungen. Denn auf Grundlage dieser Unterlagen kann – ohne dass es einer zusätzlichen Leistungsaufstellung einschließlich dazugehöriger Einzelpreise bedarf – sowohl geprüft werden, ob nur die tatsächlich entstandenen Kosten weitergegeben wurden, als auch, welche Leistungen hiermit abgerechnet wurden.
40Soweit die begehrte und vom Berufungsgericht zugesprochene Einsicht in Leistungsaufstellungen zudem auch die „in den Rechnungen des angestellten Hauswarts“ abgerechneten Leistungen umfassen soll, geht dieser Antrag von vornherein ins Leere. Denn wenn die Immobilienservice GmbH die Hauswarttätigkeit durch eigene Mitarbeiter durchgeführt haben sollte, hätten diese ihr keine Rechnungen gestellt, sondern für ihre Tätigkeit insgesamt einen Arbeitslohn erhalten. Insoweit hätte die Immobilienservice GmbH nach dem Geschäftsbesorgungsvertrag einen Anspruch aus Ersatz der ihr durch die Beschäftigung dieser Mitarbeiter entstandenen Kosten, soweit diese deren Hauswarttätigkeit betrafen. Diesbezügliche Einsichtsrechte sind nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens. Davon abgesehen hat das Berufungsgericht – im Revisionsverfahren unwidersprochen – festgestellt, dass die Immobilienservice GmbH nach ihrer Darlegung die Leistungen im Zusammenhang mit dem Hauswart nicht selbst erbracht hat.
41(c) Zutreffend hat das Berufungsgericht die Herausgabe der zur Einsicht begehrten Unterlagen durch die Beklagte – soweit nach obigen Ausführungen ein Anspruch hierauf besteht – für möglich gehalten, ohne dass dem datenschutzrechtliche Belange entgegenstehen.
42Nach § 1 Nr. 5 Satz 2 des Geschäftsbesorgungsvertrags vom 12.12.2018 hat die Immobilienservice GmbH der Beklagten alle von ihr im Zusammenhang mit diesem Vertrag jeweils angeforderten Daten, Unterlagen und Informationen zur Verfügung zu stellen. Hierzu gehören insb. auch die Unterlagen aus dem Vertragsverhältnis der Immobilienservice GmbH zu ihren Subunternehmern, die die übernommene Tätigkeit betreffen und in die die Beklagte ihren Mietern Einsicht zu gewähren hat. Es ist nicht ersichtlich und wird von der Revision auch nicht geltend gemacht, dass der zugesprochenen Einsicht in die Verträge und Rechnungen zwischen der Immobilienservice GmbH und ihren Subunternehmern datenschutzrechtliche Belange der Subunternehmer entgegenstehen könnten. Soweit die Revision insoweit Bedenken gegen die Herausgabe der Arbeitsverträge der Immobilienservice GmbH mit ihren Objektbetreuern vorbringt, sind diese schon deshalb nicht relevant, weil das Berufungsgericht einen Anspruch auf Einsicht in diese Arbeitsverträge ohnehin abgelehnt hat.
III.
43Nach alledem war das angefochtene Urteil unter Zurückweisung der weitergehenden Revision der Beklagten aufzuheben, soweit das Berufungsgericht die Beklagte zur Gewährung von Einsicht in eine „Aufstellung konkreter Leistungen mit dazugehörigen Einzelpreisen, die in den Rechnungen des Dienstleisters bzw. des angestellten Hauswarts bezüglich der Position Hauswart abgerechnet wurden“, verurteilt hat. Im Hinblick auf das bestehende Einsichtsrecht in die von den Subunternehmern ausgestellten Rechnungen war das – diesbezüglich klageabweisende – Urteil des AG auf die Berufung der Kläger insoweit abzuändern, als die Beklagte bezüglich der Position Hauswart zur Gewährung von Einsichtnahme auch in die von den Subunternehmern ausgestellten Rechnungen zu verurteilen war. Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ ).
44Da die Abweichung des nunmehr zugesprochenen von dem beantragten und im Berufungsverfahren zugebilligten Einsichtsrecht nur geringfügig ist und hierdurch keine höheren Kosten verursacht wurden, verbleibt es für beide Vorinstanzen bei der Kostenentscheidung des Berufungsgerichts und hat die Beklagte die Kosten der weit überwiegend erfolglosen Revision zu tragen (§ ).
Nebenkosten – Abrechnung:
Um kaum ein Gebiet wird im Wohnraummietrecht so viel gestritten, wie um Nebenkostenabrechnungen. Oben haben wir bereits gesehen, dass immer zuerst einmal geprüft werden muss, was der Vermieter überhaupt abrechnen darf, um dann die Fragen der ordnungsgemäßen Abrechnung der vereinbarten Nebenkosten überhaupt prüfen zu können. Hat der Vermieter wirksam die Pflicht zur Bezahlung der Nebenkosten auf den Mieter abgewälzt, müssen allerdings auch noch weitere Fragen geklärt werden.
Abrechnungsfrist
Wenn der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erteilt, sollte der Mieter immer zuerst einmal prüfen, ob diese rechtzeitig erteilt wurde.
Nach § 556 Abs 3 S 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zuzuleiten. Für die Geschäftsraummiete ist die Frist, innerhalb derer die Abrechnung der Betriebskosten zu erteilen ist, gesetzlich nicht geregelt. Mit Ablauf der Abrechnungsfrist tritt die sog. „Abrechnungsreife“ ein. Ausstehende Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für diesen Abrechnungszeitraum kann der Vermieter nicht mehr verlangen, sondern nur noch den Ausgleich eines etwaigen Saldos.
Rechnet der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Frist nicht ab und rechnet er auch weiterhin nicht ab, kann der Mieter für die weiteren Nebenkostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Dies bedeutet, dass er so lange keine weiteren Nebenkostenvorauszahlungen leisten muss, bis der Vermieter sämtliche Abrechnungszeiträume der Vergangenheit abgerechnet hat.
Aber auch für den Mieter gibt es eine Frist. Macht er Einwendungen gegen die rechtzeitig vorgelegte Nebenkostenabrechnung geltend, muss er diese auch innerhalb einer Frist von einem Jahr erheben. Danach kann er keine weiteren Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung geltend machen.
Formell und materiell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnungen
Wenn der Mieter prüft, ob die Nebenkostenabrechnung in Ordnung ist, muss er zweierlei unterscheiden:
Er sollte zuerst prüfen, ob die Nebenkostenabrechnung formell in Ordnung ist. Kommt er zu dem Ergebnis, dass dies der Fall ist, kann er prüfen ob die Nebenkostenabrechnung auch materiell in Ordnung ist.
Was ist der Unterschied?
Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § BGB § 259 BGB (Rechnungslegung) entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.
Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:
Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel,
die Berechnung des Anteils des Mieters und
der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters ( BGH NZM Jahr 2005 Seite 13 = NJW Jahr 2005 Seite 219; NZM Jahr 2007 Seite 244 = NJW Jahr 2007 Seite 1059 m.w. Nachw.).
Die Unverständlichkeit der Abrechnung ist ein formeller Mangel, der zu ihrer Unwirksamkeit führt. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch. Dieses Ziel wird verfehlt, wenn die Abrechnung unverständlich ist.
Formell unwirksame Nebenkostenabrechnungen sind nicht selten. Allerdings lockert die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs derzeit die Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung, so dass diese Fälle immer weniger werden.
Ist die Nebenkostenabrechnung formell wirksam, ist sie darauf zu überprüfen, ob sonstige Fehler in der Nebenkostenabrechnung sind. Dies können verschiedene inhaltliche Fehler sein.
Umlegbarkeit einzelner Positionen
Die bei einer Nebenkostenabrechnung umlegbaren Positionen ergeben sich aus der Betriebskostenverordnung. Dort findet sich ein Katalog, der die umlegbaren Kosten nennt. Diese sind:
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;
die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;
die Kosten der Entwässerung,
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder
c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;
die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;
die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;
die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;
die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft,
bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
oder
b) des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms,
bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
oder
c) des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
sonstige Betriebskosten,
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
Nicht umgelegt werden können:
Beiträge eines Wohnungseigentümers zur Instandhaltungsrücklage
Instandsetzungskosten und Instandhaltungskosten, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV
die Verwaltervergütung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (LG Frankfurt/Main ZMR 1980, 278) und allgemein die Kosten der Verwaltung, § 2 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV.
Bei den Hausmeisterkosten, den Kosten für die Pflege der Außenanlage und den Kosten für die Wartung des Feuerlöschers ist aus der Abrechnung normalerweise nicht zu entnehmen, wie hoch der Anteil für Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten ist. So ist zum Beispiel bei einer Hausmeistertätigkeit das Auswechseln einer Glühbirne eine Tätigkeit zur Instandhaltung. Die Arbeiten des Hausmeisters beziehungsweise der Pflege der Außenanlage müssen so aufgeschlüsselt werden, dass sich aus der Abrechnung entnehmen lässt, welche Tätigkeiten umlagefähig sind. Die Vorlage des Hausmeistervertrages genügt hierfür nicht, weil sich auch aus diesem Vertrag nicht entnehmen lässt welche Tätigkeiten der Hausmeister tatsächlich durchgeführt hat.
Gartenpflege
Die Kosten für die gärtnerische Erstausstattung, also die Anlage und Bepflanzung, sind Baukosten (vgl. § 5 Abs. 3 II. BV). Die Kosten für eine Grundüberholung des Gartens, die wegen jahrelanger Vernachlässigung erforderlich ist, sind Instandsetzungskosten (LG Tübingen WuM 2004, 669 für erstmaligen Baumschnitt nach 12 Jahren; LG Hamburg WuM 1994, 695; Beuermann § 4 MHG Rdn. 30; Hertle ZMR 1990, 406, Pfeifer S. 73, Sternel Rdn. III 350; a.A. AG Münster WuM 1992, 258 ).
Die Kosten aus der Pflege einer Dachbegrünung sind nicht umlagefähig, da es hierbei um die Verbesserung der Isolationseigenschaften eines Flachdachs geht; die Pflegekosten sind den Instandhaltungskosten für ein konventionelles Dach gleichzusetzen (KG GE 2006, 845;LG Karlsruhe WuM 1996, 230 ).
Kosten aus der Beseitigung von Sturmschäden sind nicht in Gegenden, in denen schwere Stürme als „ungewöhnliches Naturereignis“ zu beurteilen sind (( AG Mönchengladbach DWW 2003, 262 = ZMR 2003, 198; AG Königstein/Ts. WuM 1993, 410.) ).
Mangelnde Eichung
Versäumt der Vermieter die Eichung beziehungsweise Nacheichung der Zähler kann eine Nebenkostenabrechnung, die auf Zählerständen eines nicht geeichten Verbrauchserfassungsgerät beruht, durch den Mieter mit der Einwendung einer unrichtigen Abrechnung angegriffen werden, was unser Mandant hiermit macht.
Hat der Vermieter Verbrauchswerte geschätzt, obwohl er nach dem Mietvertrag eine verbrauchsabhängige Abrechnung schuldet, hat er den Grund für die Schätzung sowie die Schätzgrundlagen zu erläutern (AG Leipzig WuM 2004, 24 = ZMR 2004, 594; ZMR 2004, 120 ). Da eine Schätzung nur nach Maßgabe der Ersatzverfahren aus § 9a HeizKV in Betracht kommt, ist im Einzelnen darzustellen, welches Ersatzverfahren ausgewählt und wie es im konkreten Fall angewandt wurde (AG Neuruppin WuM 2004, 538 ). Ansonsten sind Schätzungen (außerhalb einer Vereinbarung nach § 9b Abs. 4 HeizKV) ohnehin unzulässig, so dass bei fehlenden Verbrauchswerten nach Fläche oder umbautem Raum (Heizkosten) oder nur nach Fläche (Warmwasser) mit dem Kürzungsrecht des Mieters aus § 12 Abs. 1 HeizKV abzurechnen ist,
Die Erläuterung der Schätzung und ihrer Grundlagen betrifft nur die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. Fehlt sie, ist die Abrechnung nicht schon formell unwirksam, der Mieter allerdings berechtigt, die geschätzten Ansätze mit Nichtwissen zu bestreiten (BGH (VIII ZR 27/07) DWW 2008, 216 = GE 2008, 662 = NZM 2008, 403 = WuM 2008, 285 ).
Heizungswartung
Eine Klausel, die den Mieter ohne eine betragsmäßige Obergrenze zur Tragung der Wartungskosten für eine Therme verpflichtet, ist unwirksam. Für den Mieter, dem der Wartungsvertrag nicht vorzulegen ist, sind die für die mitvermieteten Thermen zusätzlich zu den zahlenden Wartungskosten nicht überschaubar. Die Belastung mit einem nicht voraussehbaren und auch der Höhe nach nicht begrenzten Kostenaufwand, der neben der Miete und u.U. einem für Kleinreparaturen zulässigerweise angesetzten Höchstbetrag aufzubringen ist, benachteiligt den Mieter unangemessen i.S. des § BGB § 307 BGB.
Wirtschaftlichkeitsgebot
Der Vermieter hat ferner das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Abrechnung der Nebenkosten zu berücksichtigen. Dies bedeutet, dass der Vermieter nicht irgendwelche Kosten verursachen darf, die den Mieter übermäßig belasten. So muss der Vermieter prüfen, welchen Hausmeister er beauftragt, welchen Gärtner er beauftragt, welche Versicherung er wählt usw. Hierbei muss der Vermieter keine Marktforschung betreiben. Allerdings darf er nicht blind irgend ein Unternehmen wählen, welches besonders hohe Rechnungen stellt.
Die vorstehenden Ausführungen sind natürlich nur ein Ausschnitt aus möglichen Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen.
Haben Sie Fragen zu Nebenkostenabrechnungen, werden wir Sie gerne beraten.