Mietvertrag

Schon Goethe (der auch Jurist war) wusste, daß man getrost nach Hause tragen kann, was man schwarz auf weiß besitzt. Das ist auch richtig.

Allerdings ist nicht alles wirksam, was in einer Vertragsurkunde steht. Mietverträge finden sich meistens in sog. Formularverträgen, also Vertragsmustern, die für eine Vielzahl von Fällen genutzt werden. Solche Formulare sind allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), die unter die §§ 305 – 310 BGB fallen und dort einer harten Inhaltskontrolle unterzogen werden. Ein Großteil der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in Mietsachen befasst sich nicht mit dem eigentlichen Mietrecht, sondern eben mit den §§ 305 – 310 BGB.

Hier einige Beispiele:

Die „sonstigen Vereinbarungen“ am Ende des Mietvertrages oder handschriftliche Eintragungen.

Hier stellt sich oft die Frage, ob diese Eintragungen Teil des Formulars sind, oder ob diese Regelungen im Mietvertrag von den Parteien ausgehandelt wurden. Darüber gibt es häufig Streit, weil wenn die betreffende Regelung ausgehandelt wurde, also eine Individualvereinbarung darstellt, kann der Vermieter viel weiter gehen, als mit einer Formularvertragsklausel.

Die Frage, ob es sich im Einzelfall um eine vorformulierte AGB-Klausel gemäß § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB oder um eine ausgehandelte Individualabrede handelt, muss im Blick auf jede Klausel beantwortet werden (MüKoBGB/Basedow § 305 Rn. 44)

Zunächst einmal ist von dem Regelsatz auszugehen, nach dem gilt, dass ein Aushandeln immer qualitativ mehr ist als ein Verhandeln (BGH NJW 2013, 856; 2003, 1805 (1807); NJW 1998, 3488 (3489); NJW 2000, 1110 (1111)).

Die dem Mieter eindeutig und unmissverständlich, „deutlich und ernsthaft“ (BGH NJW 2013, 856) signalisierte Abänderungsbereitschaft des Vermieters (BGH 2013, 856; NJW 1977, 624 (625) ständige Rechtsprechung) führt – regelmäßig – dazu, dass erkennbare Änderungen des vorformulierten Textes durch den Mieter auf Grund seiner eigenen Initiative, also auf Grund einer eigenen Entscheidung vorgenommen werden (BGH NJW 1998, 2600 (2601); NJW-RR 1986, 144).

Nach der Rechtsprechung des BGH obliegt es dem AGB-Verwender, also im Normalfall dem Vermieter (OLG Hamm BeckRS 2012, 03701; OLG Hamm IBRRS 84 433 – jeweils „bringto-pay“-Klausel; nunmehr BGH NJW 2013, 856), im Einzelfall darzulegen und zu beweisen, dass ein Aushandeln gemäß § 305 Abs. 1 Satz 3 der an sich vorformulierten AGB-Klauseln stattgefunden hat (BGH NJW 1998, 2600 (2601); NJW 1977, 624 (625)). Nicht wenige Prozesse gehen ausschließlich um diese Frage.

Tapetenklauseln

Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH 5.4.06, VIII ZR 152/05, n.v., Abruf-Nr. 061462).

Dübellöcher

Das Dübeln – auch durch Kacheln und Fliesen – ist ohne Zustimmung des Vermieters in angemessenem Umfang gestattet ( BGH WM 1993, 109 = NJW 1993, 1061 = MDR 1993, 339 = ZMR 1993, 263 = DWW 1993, 74; LG Darmstadt NJW-RR 1988, 80; LG Aurich DWW 1989, 223; LG Göttingen WM 1990, 199; LG Mannheim MDR 1975, 231 ). Die Angemessenheit bestimmt sich danach, ob mit den Dübeln Gegenstände an die Wand geschraubt werden, die zu den üblichen Geräten und Vorrichtungen in einem Haushalt gehören ( LG Mannheim MDR 1975, 231 ).

Eine Klausel im Mietvertrag, die das verbietet, ist unwirksam.

Renovierungspflichten

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind nämlich so­genannte starre Abgeltungsklauseln, durch die der Mieter beim Auszug eine Renovierungsquote zu tragen hat, die sich nach starren Fristen richtet und den Zustand des Mietobjektes bei Mietende unberücksichtigt lässt, unwirk­sam (BGH-Urteil vom 18.10.2006 -VIII ZR 52/06-). Sie können sich näm­lich dahin auswirken, dass der Mieter mit einem Renovierungsanteil belastet wird, der über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgeht.

Dies kann z.B. dazu führen, daß der Mieter nach Fristenplan renoviert, dann aber bei Auszug wieder renovieren muss, obwohl der Auszug zwei Monate nach der Renovierung erfolgt.

Das Ergebnis davon ist, daß Schönheitsrenovierungen quasi nicht mehr auf den Mieter übertragen werden können.

Aber Vorsicht:

Hierbei geht es nicht um Mietrecht, sondern AGB-Recht. Wenn sich der Mieter mit dem Vermieter zusammensetzt und stück für Stück einen Mietvertrag entwickelt, können auch starre Fristen vereinbart werden.

Abwohnpauschalen

Das sind die Regeln im Mietvertrag, bei denen der Mieter, im Rahmen sog. weicher Renovierungsfristen, also solcher Renovierungsfristen, die mit Wörtern wie „im Allgemeinen“ die Starrheit verlieren sollen, zu Zahlungen bei Ende des Mietverhältnisses verpflichtet werden sollen, wenn sie z.B. zwei Jahre vor Ende der (weichen) Frist ausziehen und daher für die drei oder mehr Jahre vorher, nicht renoviert haben.

BGH: Absolutes Gift! Eine solche Regelung macht die gesamte Renovierungsklausel unwirksam.

Der Mieter kann der Klausel nicht entnehmen, wie der von ihm zu tragende Anteil an einer mit Hilfe eines Kostenvoranschlags ermit­telten Summe der Renovierungskosten (Abgeltungsquote) zu bestimmen ist. Nach der Klausel hat der Mieter angelaufene Renovierungsintervalle zeitantei­lig zu entschädigen, auch für den Fall, dass während der Mietzeit nur eine unterdurchschnittliche Abnut­zung der Dekoration eingetreten ist, z.B. trotz Ablaufs der für die Vornahme der Schönheitsreparaturen vorgesehenen Regelfristen noch kein Renovierungsbe­darf besteht. (BGHZ 105, 71, 76 ff.; Urteil vom 3. Juni 1998 – VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114, unter III 3; Urteil vom 6. Oktober 2004 -VIII ZR 215/03, NZM 2004, 903, unter II 1; zur Frage des Vertrauensschutzes vgl. Sternel, NZM 2007, 545, 546 f.; Artz, NZM 2007, 265, 268; Beyer, GE 2007, 122, 130; Bub/von der Osten, NZM 2007, 76, 79; Horst, NZM 2007,185,191 f.).

Das waren nur einige Beispiele.

AGB-Recht ist ziemlich kompliziert. Daher ist zu empfehlen, daß Sie, wenn Sie Zweifel an der Wirksamkeit von Klauseln Ihres Mietvertrages haben, einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht befragen.

Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, daß dieser Beitrag keine Rechtsberatung darstellt und somit auch keine Haftungsansprüche auslöst.

Haben Sie Fragen oder Probleme zu diesem Thema, werden wir Sie gerne persönlich beraten.