Mieterhöhung

Oft existiert in der Gemeinde ein Mietspiegel. Gibt es in der Gemeinde, in der die Wohnung des Mieters liegt, keinen solchen Mietspiegel, kann der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a II Nr. 4 BGB auch unter Hinweis auf einzelne vergleichbare Wohnungen begründen. Dazu muss er zum Nachweis der ortsüblichen Mieten mindestens drei solcher Wohnungen bezeichnen.

Allerdings ist das oft schwierig, weil es erfahrungsgemäß immer wieder Streit darüber gibt, was eine „vergleichbare“ Wohnung ist. Es kommt vor, daß sich Vermieter bei einer Mieterhöhung auf drei Wohnungen im gleichen Haus berufen, das ihm alleine gehört. Das klappt natürlich nicht. Hier ist also erhebliche Sorgfalt gefragt.

Als weitere Alternative kann ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorgelegt werden (§ 558a II 3 BGB).

Mieterhöhungen ohne Mietspiegel sind in der Praxis regelmäßig problematisch.

Ein Vermieter, der eine einzelne Wohnung vermietet und ab und zu die Miete erhöhen will, wird hier vollkommen überfordert sein, wenn der Mieter die Vergleichbarkeit bestreitet.

Ohne Mietspiegel verbleibt dem Vermieter nur, die ortsübliche Miete anhand von Vergleichswohnungen zu bestimmen. Dass dies ein echtes Problem ist, zeigt der folgende Fall aus der Praxis des Vermieteralltags.

So kann es klappen:

Im Rahmen der Zustimmungsklage des Vermieters kann das Gericht ein Sachverständigengutachten einholen, der einen Durchschnittswert verschiedener Vergleichswohnungen ermittelt. Der Richter muss feststellen, ob die erhöhte Miete innerhalb dieser ermittelten Mietpreisspanne liegt. Diese Feststellung erfordert eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Diese Einzelvergleichsmiete kann punktuell innerhalb der Spanne oder innerhalb eines gewissen Spektrums bestimmt werden. Die Festsetzung der erhöhten Miete bis zum oberen Wert des Spektrums ist dann nicht zu beanstanden (BGH Urteil v. 29.02.2012 – VIII ZR 346/10; BGH VIII ZR 30/09 und VIII ZR 227/10).

Der Vermieter sollte alle verfügbaren Daten erfassen und unübliche Mieten aussondern. Nicht alles, was an Mieten tatsächlich bezahlt werde, sei ortsüblich im Sinne des § 558 II 1 BGB (ortsübliche Miete). In der Praxis wird es für angemessen erachtet, die Spanne um das teuerste und billigste Sechstel der Vergleichswohnungen zu reduzieren.

Der Vermieter kann ein „Typengutachten“ zum Nachweis der ortsüblichen Miete vorlegen. Ein solches Typengutachten muss sich nicht unmittelbar auf die Wohnung des Mieters zu beziehen, sondern kann auch andere, nach Lage und Ausstattung vergleichbare Wohnungen heranziehen (BGH, VIII ZR 122/09 und VIII ZR 276/08).

Gemäß § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.

Das Gericht hat die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen und die Wohnung dann innerhalb der Spanne einzuordnen (BGH NJW 2005, 2074). Der Mietspiegel erleichtert die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Denn gemäß § 558 c BGB wird vermutet, daß die im Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete sei zu unterscheiden zwischen der Spanne, die die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung darstellt, und der Spanne eines Mietspiegelfeldes.

Die Spanne eines Mietspiegelfeldes ist der äußere Rahmen von vielen konkreten Einzelspannen. Daraus folgt, daß der Vermieter nicht in jedem Fall einen Anspruch auf die Obergrenze des Mietspiegelfeldes hat (so auch BGH NJW 2005, 2074). Vielmehr ist bei Zugrundelegung von Mietspiegeln in aller Regel nur der Mittelwert der Mietspiegelspanne (sog. Median) zuzuerkennen. Bei diesem Mittelwert handelt es sich nicht um den arithmetischen Mittelwert der Spanne, sondern um den Wert, der in der Mitte aller der Höhe nach geordneten Mietwerte des jeweiligen Feldes liegt.

Der Mittelwert ist der innerhalb der Spanne am häufigsten verlangte – ortsübliche – Mietzins. Insoweit handelt es sich gerade um den Mietzins, bei dem die in Betracht kommenden Wohnwertmerkmale (Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) als durchschnittlich anzusehen sind. Ein im oberen Bereich des zulässigen Rahmens liegender Mietzins kann nur verlangt werden, wenn diese Vergleichsmerkmale als überdurchschnittlich eingeordnet werden können (so schon Urteil des Landgerichts Dortmund vom 19.08.2005, AZ: 17 S 59/05, abgedruckt in WuM 2005, 723). Hiervon kann nur dann ausgegangen werden, wenn der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Vermieter konkrete Umstände vorträgt, die eine solche Einordnung rechtfertigen könnten. Geschieht dies nicht, bildet der Mittelwert (Median) die obere Grenze der zuzuerkennenden Miete.

Immer wieder gibt es Streit darüber, wie groß eine Wohnung tatsächlich ist. Die Beantwortung dieser Frage hat Einfluss auf die Höhe der Miete und auch der zu zahlenden Nebenkosten.

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB darf nur auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche erfolgen. Dabei ist es egal, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben ist und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist (BGH Urteil vom 18.11.2015 VIII ZR 266/14).

Neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) – das heißt unter Beachtung der Kappungsgrenze – besteht für den Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung. Aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag ergibt sich kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB).

• 558 BGB soll dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich sei deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen.

Bestreitet der Mieter die Größe der Wohnung und wird dies dann durch ein Gerichtsgutachten festgestellt, beinhaltet dies auch für den Mieter Risiken.

Entsprechendes gilt nämlich auch für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu gering angegeben ist. Hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB auf der Grundlage der tatsächlichen (höheren) Wohnfläche erhöhen.

558 a BGB enthält die formalen Voraussetzungen, die der Vermieter zu beachten hat, wenn er seinen Anspruch auf Änderung des Mietvertrages aus § 558 BGB geltend machen möchte. Der an den Mieter zu stellende Antrag muss den in § 558 a BGB enthaltenen Bedingungen genügen, damit der verhaltene Anspruch des Vermieters auf Zustimmung des Mieters zu dem Mieterhöhungsbegehren aktualisiert, die Zustimmungsfrist des Mieters in Gang gesetzt und nötigenfalls die Klagemöglichkeit des Vermieters auf Zustimmung eröffnet wird, weshalb das formgerechte Erhöhungsverlangen als besondere Sachentscheidungsvoraussetzung des Zustimmungsverfahrens angesehen werden kann.

Nur wenn der Vermieter den gesetzesgestützten Weg der Mieterhöhung nach § 558 BGB beschreitet, bedarf es der Beachtung der Anforderungen aus § 558  a BGB. Durch diese Regelung wird die Pflicht zur Begründung statuiert, und es wird dem Vermieter eine nicht abschließende Reihe von Möglichkeiten einer Begründung aufgezeigt. Durch die Begründung soll es dem Mieter ermöglicht werden, den Hintergrund der begehrten Mieterhöhung nachzuvollziehen und informiert darüber zu entscheiden, ob er dem Begehren zustimmt.

Fehlt die Begründung, so ist das Begehren unwirksam, und das Verfahren, insbesondere der Lauf der Fristen, wird nicht in Gang gesetzt. Besondere Relevanz kommt bei der Begründung des Erhöhungsverlangens nach neuem Mietrecht dem qualifizierten Mietspiegel zu. Begründet der Vermieter das Anpassungsverlangen auf andere Weise, existiert aber für die Gemeinde ein sog. qualifizierter Mietspiegel iS des § 558 d BGB, dem auch Aussagen über die betreffende Wohnung zu entnehmen sind, so muss der Vermieter auch auf den Mietspiegel hinweisen.

Die Merkmale der Mieterhöhung sind:

1. Größe des Wohnraums

Mit der Größe ist die Wohnfläche in Quadratmetern gemeint. Die Wohnungsgröße spielt insofern eine Rolle, als bei Wohnungen mit großer Grundfläche der auf den Quadratmeter bezogene Mietpreis normalerweise niedriger ist als bei kleineren Wohnungen.

2. Ausstattung

Ausstattung ist, was im Haus oder in der Wohnung eingebaut ist und der Mieter ständig ohne besondere zusätzliche Entgelte nutzen kann. Hierunter fällt die Standardausstattung, also die dem Mieter gebotene Qualität von technischer Ausrüstung und Ausstattung. Bad, Zentralheizung, Lift und andere mietwertbildende Faktoren.

Die Ausstattungsgegenstände wirken nur dann wohnwerterhöhend, wenn diese von dem Vermieter und nicht vom Mieter in die Wohnung eingebaut wurden (BGH NZM 2014, 349). Eine Einbauküche wird stets vom Vermieter gestellt, auch wenn sie vom Vormieter in der Wohnung zurückgelassen wurde. Auf Kosten des Mieters vorgenommene Wohnwertverbesserungen bleiben unberücksichtigt.

3. Beschaffenheit

Randnummer 38.1 Für die Möglichkeit, derartige Wohnwertmerkmale wohnwerterhöhend heranzuziehen, ist ausschlaggebend, ob der Vermieter oder der Mieter die entsprechende Ausstattung geschaffen haben (BayObLG WuM 1981, 208). Aus dem Mietvertrag ergibt sich dies idR nicht, eher aus früheren Besichtigungs- oder Abnahmeprotokollen. Mietereinbauten, die auch dann vorliegen, wenn der Mieter die entsprechende Einrichtung dem Vermieter abgekauft hat, dürfen nicht berücksichtigt werden. Daran ändert auch ein Vermieterwechsel nichts.

Randnummer 38.2 Das LG Berlin hat in seiner Entscheidung GE 2012, 130 folgende Feststellungen zu bestimmten Ausstattungsmerkmalen einer Wohnung getroffen:

„Das Sondermerkmal Parkett liegt nicht vor, wenn von vier oder fünf vermieteten Wohnräumen lediglich zwei Räume und damit nicht die „überwiegende Anzahl von Wohnräumen“ mit Parkett ausgestattet ist.

Nach sachgerechter Auslegung des Mietspiegels soll in Ergänzung zu dem negativen Merkmal „unzureichende Elektroinstallation“ mit dem Merkmal „Waschmaschine nicht anschließbar“ ein nicht vorhandener Wasseranschluss, nicht jedoch noch einmal zusätzlich die mangelnde Elektroausstattung wohnwertmindernd berücksichtigt werden.

Ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand ergibt sich nicht bereits aus der Ausbesserung von Putzschäden und dem Streichen der Fassade.

Eine Gartenanlage kann nur dann wohnwerterhöhend berücksichtigt werden, wenn deren Nutzung den Mietern frei und ohne zusätzliches Entgelt zur Verfügung steht.“

BB

Unter der Beschaffenheit der Wohnung versteht das Gesetz vor allem den Zuschnitt der Wohnung sowie der Räume sowie deren Zustand, dh deren Instandhaltungsgrad. Hierzu zählt auch die Anzahl der Räume,  ebenso wie mitvermietete Hausteile sowie Art und Gestaltung der Umgebung sowie das Vorhandensein eines Gartens oder einer Garage. Zum Wohnwertmerkmal der Beschaffenheit gehört auch der Renovierungs- und Modernisierungszustand einer Wohnung.

4. Lage

Unter den Begriff der Lage des Mietobjekts zählt die Lage der Wohnung im Haus sowie die Lage des Wohnhauses im Ort bzw. die Wohngegend. Die Ortslage wird bestimmt durch die Baudichte, das Vorhandensein von Frei- und Grünflächen, die Nähe zum Stadtgebiet, Beeinträchtigungen durch Lärmbelastung und die Verkehrsanbindung. Dazu wird im Mietspiegel das gesamte Stadtgebiet in einfache, mittlere und gute bzw. gehobene Wohnlagen eingeteilt.

Über die Einstufung der Lage wird sich oft gestritten.

5. Energetische Ausstattung und Beschaffenheit

Durch die Mietrechtsreform 2013 wurde als weiteres Wohnwertmerkmal die energetische Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung ins Gesetz aufgenommen.

Mieterhöhungen für preisgebundenen Wohnraum (hierher gehört insbesondere der öffentlich geförderte soziale Wohnungsbau) richten sich nicht nach dem Miethöhegesetz (MHG), sondern nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG)

1. Ist eine Mieterhöhung im Mietvertrag ausgeschlossen, so hat der Vermieter keine Möglichkeit zur Mieterhöhung.

2. Ist die Mieterhöhung nicht ausgeschlossen, darf die Miete nur in drei Fällen erhöht werden:

• wenn sich die Kostenmiete erhöht hat,
• wenn sich die Betriebskosten erhöht haben,
• bei baulichen Veränderungen einschließlich Modernisierungen.

In allen drei Fällen darf der Vermieter die Miete durch einseitige Erklärung erhöhen, d.h. die Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich.

3. Voraussetzungen der Mieterhöhung
4. a) bei gestiegener Kostenmiete

• Die Erhöhung darf nur auf den Betrag der gestiegenen Kostenmiete erfolgen. Die Kostenmiete ist der Betrag, der zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist. Die neue Kostenmiete muss von der zuständigen Behörde genehmigt werden.
• Die Mieterhöhung muss berechnet und erläutert werden; der Vermieter muss dazu eine Wirtschaftlichkeitsberechnung beifügen oder ersatzweise eine Zusatzberechnung oder den behördlichen Genehmigungsbescheid.
• Die Erhöhungserklärung muss, soweit sie nicht mittels einer automatischen Einrichtung erstellt ist, der Schriftform genügen (d.h. insbesondere auch vom Vermieter unterschrieben ein).

1. b) bei gestiegenen Betriebskosten

• Der Vermieter muss dem Mieter darlegen, welche Betriebskosten um welchen Betrag gestiegen sind (Gegenüberstellung der alten und neuen Kosten).
• Die Mieterhöhung muss berechnet und – soweit die Gründe der Kostensteigerung nicht offensichtlich sind – erläutert werden.
• Die Erhöhungserklärung muss, soweit sie nicht mittels einer automatischen Einrichtung erstellt ist, der Schriftform genügen (d.h. insbesondere auch vom Vermieter unterschrieben ein).

1. c) bei baulichen Veränderungen einschließlich Modernisierungen

• Voraussetzung für eine Mieterhöhung wegen baulicher Änderungen einschließlich Modernisierungsmaßnahmen ist, dass die zuständige Bewilligungsstelle der Maßnahme zugestimmt hat.
• Die Kosten baulicher Änderungen können zudem nur auf die Miete umgelegt werden, wenn der Vermieter ihre Entstehung nicht zu vertreten hat.
• Die Mieterhöhung muss berechnet und erläutert werden; der Vermieter muss dazu eine Wirtschaftlichkeitsberechnung beifügen oder ersatzweise eine Zusatzberechnung oder den behördlichen Genehmigungsbescheid.
• Die Erhöhungserklärung muss, soweit sie nicht mittels einer automatischen Einrichtung erstellt ist, der Schriftform genügen (d.h. insbesondere auch vom Vermieter unterschrieben ein).

4. Zeitpunkt der Mieterhöhung nach § 10 WoBindG

Geht dem Mieter die Erklärung des Vermieters vor dem 15. Tag des Monats zu, so schuldet er den erhöhten Mietzins ab dem folgenden Monat, im übrigen ab dem übernächsten Monat.

Die erste Wirtschaftlichkeitsberechnung muss von der Bewilligungsstelle geprüft werden. Diese genehmigt dann eine bestimmte Durchschnittsmiete, auf Grund derer der Vermieter dann die Einzelmiete berechnet. Maßgeblich ist dabei der unterschiedliche Wohnwert der einzelnen Wohnungen, insbesondere Größe, Lage und Ausstattung. Ändert sich der Wohnwert einer Wohnung, kann eine Neuberechnung der Einzelmiete erforderlich werden. Ob die Durchschnittsmiete zu Recht genehmigt worden ist, kann der Mieter nur vor dem Zivilgericht überprüfen lassen.

Betriebskosten, wie etwa für Gartenpflege dürfen nicht mehr bei der Berechnung angesetzt werden.

Bei den öffentlich geförderten Wohnungen kommt eine Erhöhung der Kostenmiete wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen außerdem nur in Betracht, wenn die Bewilligungsstelle der Modernisierung als Wertverbesserung zugestimmt hat oder die Modernisierung mit öffentlichen Mitteln gefördert worden ist. Die Bewilligungsstelle muss dabei die Auswirkungen auf den Mietpreis prüfen und kann die Zustimmung zur Modernisierung einer Sozialwohnung versagen, soweit auf Grund der Modernisierung die im sozialen Wohnungsbau geltende Höchstdurchschnittsmiete überschritten würde. Sie darf auch eine Senkung der Kosten zur Bedingung machen, um sicherzustellen, dass die Mieterhöhung im Verhältnis zur Verbesserung des Gebrauchswertes der Wohnung angemessen ist. Von den aufgewandten Kosten ist allerdings ein Abzug wegen zukünftiger Einsparungen zu machen, da die Miete eine Instandhaltungskostenpauschale enthält.