Grundsätzliches:
Der Vermieter meldet sich an und möchte die Wohnung besichtigen. Darf er das? Und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen?
Zur Wahrung seiner Eigentümerrechte und -pflichten und um seiner Erhaltungspflicht aus dem Mietverhältnis genügen zu können, hat der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen das Recht (bzw. sogar die Pflicht), die Mietsache zu betreten oder zu besichtigen (MAH-MietR/Horst § 15 Rn. 129 ff.; Blank FS Seuß, 2007, 277; Gather GE 2011, 247; Schlüter NZM 2006, 681; ferner Herrlein ZMR 2007, 247; Lützenkirchen NJW 2007, 2152; Horst NZM 1998, 139 speziell zur Vertragsabwicklung. – Zur Kündigung bei Weigerung des Mieters BGH ZMR 2011, 366).
Soweit ein konkreter sachlicher Grund besteht, ist der Vermieter berechtigt, die Wohnung zu betreten. Solche Gründe werden in der Rechtsprechung in folgenden Fällen gesehen:
Besichtigungsrecht des Vermieters nach Mängelanzeige des Mieters:
Zur Feststellung erforderlicher Abhilfemaßnahmen, wenn dem Vermieter Mängel angezeigt oder bekannt geworden sind (auch mit Handwerkern); die Pflicht zur Mängelanzeige nach § 536c ändert daran nichts – Gleiches muss gelten, wenn das Betreten erforderlich ist, um außerhalb der Mieträume liegende Mängel beseitigen oder feststellen zu können (arg. e § 14 Nr. 4 WEG).
Besichtigungsrecht des Vermieters bei Verdacht auf vertragswidrige Nutzung:
Wenn Grund zu der Annahme besteht, der Mieter oder Personen, denen er Zugriff auf die Mietsache gewährt (Mitbewohner, Untermieter), gebrauchten die Sache vertragswidrig oder vernachlässigten in einem Maß die Obhuts- und Sorgfaltspflicht, dass berechtigte Belange des Vermieters berührt sind.
Besichtigungsrecht des Vermieters bei beabsichtigtem Verkauf oder Neuvermietung:
Wenn der Vermieter das Mietobjekt verkaufen oder die Räume im Hinblick auf das bevorstehende Ende des Mietverhältnisses einem Interessenten zeigen will; hierzu gehört auch der Fall, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 Abs. 4 WEG) beantragt werden soll (LG Hamburg WuM 1994, 425; Hübner in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete Kap. 13 Rn. 146 ff. )
Besichtigungsrecht des Vermieters bei Erstellung eines Gutachtens:
Wenn die Räume durch Gutachter/Sachverständige (zB zur Erstellung eines Mietwertgutachtens iSd § 558a) oder zum Ablesen von Messeinrichtungen betreten werden müssen (Franke DWW 1998, 298 (300) mN. Dies ist nicht immer geboten; s. OLG Celle WuM 1982, 180 = ZMR 1982, 341; s. auch BVerfG NZM 2004, 186; LG Frankfurt a.M. NZM 2002, 696, jeweils zur Besichtigung bei Verkaufsabsicht).
Gerichtliche Durchsetzung des Zugangs durch den Vermieter:
Weigert sich der Mieter den Zugang zuzulassen, kann der Vermieter bei Eilbedürftigkeit sein Besichtigungsrecht auch im Wege einer einstweiligen Verfügung durchsetzen ( AG Wedding GE 1985, 155 ) . Zum Selbsthilferecht darf der Vermieter aber nur bei Gefahr in Verzug unter den Voraussetzungen des § 229 BGB greifen. Im Übrigen muß er seinen Anspruch auf gerichtlichem Wege mit Hilfe einer Klage durchsetzen ( OLG Hamburg WuM 1978, 169; OLG Köln WuM 1977, 173; LG Berlin ZMR 1980, 278 = WuM 1980, 185 ) .
Aber auch der Mieter hat Rechte bei der Besichtigung der Mietsache:
Der Mieter ist „Besitzer“ der Wohnung. Der Vermieter ist „Eigentümer“.
Besitz: Tatsächliche Sachherrschaft
Eigentum: Rechtliche Sachherrschaft
Das Wohnrecht ist zudem über Art. 13 I GG geschützt.
Grundsatz: Sehr weites Besitzrecht des Mieters:
Der Mieter hat einen Anspruch darauf, daß nur er allein darüber entscheiden kann, wer Zutritt zu den von ihm angemieteten Räumen oder der Nebengelasse hat (Gaisbauer DWW 1970, 43). Er hat somit einen Anspruch auf Aushändigung aller Schlüssel zu der Haus- und Wohnungstür sowie zu allen mitvermieteten Neben- und Gemeinschaftsräumen und auch zu seinem Garten, soweit dieser auch über einen anderen als nur den Hauszugang erreichbar ist ( BayObLG ZMR 1996, 93 zum Garagentor in WEG-Anlage; AG Wedding MM 1992, 246 zum Hoftor; Gaisbauer DWW 1970, 43 ). Der Vermieter darf dabei auch keine Schlüssel zurückbehalten ( AG Bremen WuM 1982, 275 ) . Dies ist unverzichtbarer Bestandteil des Mietvertrages ( AG Schöneberg MM 1993, 77; Kraemer in: Bub/Treier II 458 ) und gilt daher selbst dann, wenn der Mieter in Zahlungsverzug ist und der Vermieter deshalb das Mietverhältnis fristlos kündigen könnte ( OLG Düsseldorf DWW 1998, 342 ). Ein Verstoß hiergegen stellt eine erhebliche Vertragsverletzung des Vermieters dar, die den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt ( AG Heidelberg WuM 1978, 69 = ZMR 1978, 239 ).
Der Vermieter hat dem Mieter nämlich den Gebrauch der vermieteten Sache während der Mietzeit alleine zu gewähren. Der Mieter hat grundsätzlich ein Recht auf ungestörten Mietgebrauch. Der Vermieter hat daher alle Eingriffe zu unterlassen, die gegen das dem Mieter nach dem Vertrag und dem Gesetz eingeräumte Gebrauchsrecht verstoßen. Hierzu gehören beispielsweise das eigenmächtige Betreten der Mieträume durch den Vermieter ( BGH NJW 1981, 2405 = ZMR 1981, 368 = MDR 1982, 135 = GE 1982, 137 ), die Duldung des Vermieters, daß Dritte den Mietgebrauch des Mieters stören ( BGH BGHZ 99, 182 = NJW 1987, 831 = MDR 1987, 399 = ZMR 1987, 138 ).
Kein Zugang zur Wohnung ohne oder gegen den Willen des Mieters:
Schließlich und endlich darf sich der Vermieter das Betretensrecht nicht eigenmächtig durch Selbsthilfe erzwingen, auch wenn die Besichtigungszeiten vertraglich vereinbart sind ( OLG Köln WuM 1977, 173; LG Berlin ZMR 1980, 278 = WuM 1980, 185 ).
Ausübung und Umfang des Besichtigungsrechts durch den Vermieter:
Anmeldung:
Der Vermieter muss seine Besichtigungsabsicht – von Eilfällen abgesehen – rechtzeitig anzeigen (im Regelfall ca. 14 Tage vorher) und auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter berufstätig ist.
Häufigkeit:
Der Vermieter muss sein Informationsinteresse „bündeln“, so dass der Mieter nicht mehr als nach den Umständen unvermeidlich beeinträchtigt wird. Auf mehrere aufeinander folgende Besichtigungstermine muss sich der Mieter grundsätzlich nicht einlassen (AG Hamburg NZM 2007, 211).
Dauer:
Der Vermieter darf sich nicht beliebig lange in den Räumen aufhalten. Vielmehr wird das Besichtigungsrecht in zeitlicher Hinsicht durch den Besichtigungszweck begrenzt.
Beteiligte Personen:
Sollen die Räume weitervermietet werden, so darf der Vermieter diese auch Mietinteressenten zeigen (LG Hamburg WuM 1994, 425). Er hat allerdings kein Recht, die (noch bewohnten) Räume zu fotografieren und die Aufnahmen möglichen Mietinteressenten zu zeigen (LG Frankenthal WuM 2012, 141). Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter die Mietsache verkaufen will; er darf in diesem Fall die Mietsache mit Kaufinteressenten besichtigen (LG Frankfurt NZM 2002, 696). Der Mieter darf die Besichtigungen auf einen Termin pro Woche und einer Dauer von 45 Minuten beschränken (AG Stuttgart WuM 2009, 732).
Der Vermieter muss den Miet- oder Kaufinteressenten begleiten. Ohne Begleitung ist der Interessent grundsätzlich nicht zur Besichtigung berechtigt.