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Kündigung Mietrecht

Kündigung Mietrecht

Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 154/14, Bestätigung von BGH, Urteil vom 21.01.2009, – VIII ZR 62/08NJW 2009, 1139; Beschluss vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/09WuM 2010, 512).

  • 573 BGB, die das Kernstück des mietrechtlichen Bestandschutzes darstellt, besagt, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses grundsätzlich nur möglich ist, wenn ein Beendigungsgrund vorliegt.

 

Beendigungsgründe sind hiernach Vertragsverletzungen des Mieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder überwiegende Interessen des Vermieters (§ 573b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB). Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist stets ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB).

 

Auch durch den Abschluss befristeter Mietverträge kann der mietrechtliche Bestandschutz grundsätzlich nicht umgangen werden (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB).

 

Verfassungsrechtlich wird dieser Schutz durch Art 14 GG garantiert. Das BVerfG hat hierzu in dem Beschluss vom 26. 5. 1993 (BVerfGE 89, 1 = NJW 1993, 2035 = WuM 1993, 377 = ZMR 1993, 405 = DWW 1993, 224; s. dazu auch: Depenheuer NJW 1993, 2561; Derleder WuM 1993, 514; Finger ZMR 1993, 545; Franke DWW 1993, 281; Roellecke JZ 1995, 74; Rüthers NJW 1993, 2587; Sternel MDR 1993, 729. ) ausgeführt, dass der berechtigte Mietbesitz ein eigentumsähnliches Recht iSv Art. 14 GG darstellt und dass das sich hieraus ergebende Grundrecht des Mieters durch § 564b BGB a. F. (= § 573 BGB nF) konkretisiert wird. Als dem einfachen Gesetz übergeordnetes Recht ist dieses Grundrecht auch bei den anderen Kündigungsbestimmungen zu beachten.

 

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters, die zwingend für eine fristgerechte Kündigung vorliegen müssen, sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind (§ 573 III BGB). Die Angabe der Gründe ist nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Wirksamkeitsvoraussetzung für die ordentliche Kündigung. Eine Kündigung ohne Angabe der Gründe ist unwirksam. § 573 Abs. 3 BGB regelt die Anforderungen an die Begründung der ordentlichen befristeten Kündigung. Ebenso gilt die Vorschrift für die außerordentliche befristete Kündigung (§ 575a Abs. 1 BGB). Bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung ist § 569 Abs. 4 BGB zu beachten, der aber wieder  § 573 III BGB entspricht.

 

 

  • Bei der Eigenbedarfskündigung muß der Vermieter bereits im Kündigungsschreiben die Personen angeben, für die die Wohnung benötigt wird. Im Falle der Überlassung an einen Familienangehörigen muß der Vermieter den Grad der Verwandtschaft (Sohn, Nichte, Vetter, u.s.w.) mitteilen ( LG Bochum WuM 1993, 540 ). Die Bezeichnung der begünstigten Person mit dem Verwandtschaftsgrad genügt nur dann, wenn hierdurch der Begünstigte unverwechselbar benannt wird. Hieran fehlt es, wenn ein Vermieter beispielsweise mehrere Söhne/Töchter hat und die Kündigung „zugunsten meines Sohnes“ ausgesprochen wird. In einem solchen Fall muß der Begünstigte entweder namentlich genannt oder sonst näher bezeichnet werden ( AG Neuss DWW 1992, 245 ). Gleiches gilt, wenn es zwar nur eine Person mit dieser Verwandtschaftsbezeichnung gibt aber der Mieter von den familiären Verhältnissen des Vermieters keine Kenntnis hat. Auch der Hausstandsangehörige muß unverwechselbar bezeichnet werden, etwa durch die Angabe des Namens oder der Funktionsbezeichnung.

     

    Ferner muß der Vermieter muß im Kündigungsschreiben diejenigen Tatsachen mitteilen, aus denen sich das Nutzungs- oder Überlassungsinteresse ergibt ( s.o. ). Die Angabe „wegen Eigenbedarfs“ oder „… weil ich die Wohnung für eigene Zwecke benötige“ reicht niemals aus ( LG Detmold WuM 1990, 301; LG Karlsruhe WuM 1989, 384; LG Hamburg WuM 1989, 385; LG Mannheim ZMR 1990, 19 ). Ebensowenig genügt es, wenn der Vermieter das Nutzungsinteresse mit irgendwelchen Leerformeln umschreibt ( LG Köln WuM 1992, 155: „Die Gründe… sind in den derzeitigen Lebensverhältnissen und Lebensvorstellungen unserer Mandantschaft zu sehen“ ). Der Mieter muß auf Grund der im Kündigungschreiben mitgeteilten Gründe in der Lage sein, die Erfolgsaussicht der Kündigung zu überprüfen. Hieran ist das Kündigungsschreiben zu messen. Soweit es zur Information des Mieters erforderlich ist, muß der Vermieter auch persönliche Daten offenbaren ( BVerfG NJW 1992, 1379 = WuM 1992, 178; LG Berlin GE 1995, 313 ).

     

    Kündigt der Vermieter, weil seine bisherige Wohnung zu klein oder zu groß ist, muß er ferner konkrete Angaben über seine Wohnverhältnisse machen. Es genügt nicht, wenn der Vermieter lediglich mitteilt, seine Wohnung sei „zu klein“ oder „wesentlicher kleiner“ als die Wohnung des Mieters oder „zu groß“. Hierbei handelt es sich um Werturteile, auf Grund derer keine Überprüfung der wirklichen Wohnverhältnisse möglich ist. Erforderlich ist, daß der Vermieter konkrete Angaben über die Größe der Wohnungen macht (Zahl der Zimmer, Angabe der qm) ( LG Mannheim WuM 1996, 707 ).

     

    Wird wegen des Bedarfs an einer Zweitwohnung gekündigt, so muß der Vermieter mitteilen, wie er seinen gewöhnlichen und regelmäßigen Wohnbedarf deckt ( BVerfG NJW 1992, 1379 = WuM 1992, 178 ).

     

    Soll die Wohnung einem Angehörigen überlassen werden, so muß das Kündigungsschreiben Ausführungen zum Grund der Überlassung enthalten. Wird mit der Begründung gekündigt, daß der Angehörige derzeit nicht angemessen untergebracht sei, so müssen die Wohnverhältnisse des Berechtigten offengelegt werden.

     

    Soll die Wohnung einem Familienangehörigen überlassen werden, der heiraten oder mit seinem Partner zusammenziehen will, so muß dargelegt werden, wie beide Personen gegenwärtig untergebracht sind. Anders kann der Bedarf an der Wohnung nicht beurteilt werden ( LG Oldenburg NJW-RR 1996, 653 ).

     

    Ist dem Vermieter die bisherige Mietwohnung gekündigt worden, so genügt es nicht, wenn im Kündigungsschreiben lediglich dieser Umstand mitgeteilt wird ( LG München I WuM 1996, 770; LG Stuttgart NJW-RR 1996, 1036; AG Schöneberg GE 1994, 817 ). Der Vermieter muß auch über die Gründe der Kündigung Auskunft geben, damit der Mieter prüfen kann, ob der Vermieter überhaupt zum Auszug verpflichtet ist. Will der Vermieter das Mietverhältnis über seine bisherige Wohnung trotz unwirksamer Kündigung oder aus eigenem Entschluß beenden, so muß er die Gründe darlegen, auf denen dieser Entschluß beruht.

     

    Der Vermieter muß bereits im Kündigungsschreiben seinen weiteren Grundbesitz offenlegen und darlegen muß, ob anderweitige freistehende Alternativobjekte zur Verfügung stehen ( LG Berlin MM 1992, 388; LG Bielefeld WuM 1993, 539; BVerfG NJW 1992, 1979 = WuM 1992, 178 = ZMR 1992, 232 = DWW 1992, 173 ).

     

    Alternative Begründungen sind unzulässig ( AG Frankfurt WuM 1991, 39; LG München I WuM 1991, 490 ).

     

 

Bei dem Nutzungs-/Überlassungswillen handelt es sich um eine innere Tatsache, die der Vermieter im Kündigungsschreiben mitteilen und im Prozeß darlegen muß. Bestreitet der Mieter – so wie hier meine Mandantin – den Nutzungswillen, so muß der Vermieter hierfür Beweis anbieten, anderenfalls ist die Klage abzuweisen. Wesentlich ist hierbei, daß der Mieter keine konkreten Tatsachen benennen muß, aus denen sich ergibt, daß der Vermieter die Räume nicht nutzen will. Vielmehr genügt es, wenn er sich diesbezüglich auf bloßes Bestreiten beschränkt ( BVerfG WuM 1993, 381; WuM 1995, 140 = ZMR 1995, 150 ) . Beweispflichtig ist der Vermieter ( LG Mannheim WuM 1991, 692; LG Osnabrück WuM 1990, 21 ).

 

Darüber hinaus muß ein Gericht aber auch den vom Mieter vorgetragenen Tatsachen nachgehen, wenn sich hieraus Zweifel an der Ernsthaftigkeit der Nutzungsabsicht ergeben ( BVerfG WuM 1991, 146 ). Der Vortrag des Mieters hat auf die Beweislast keinen Einfluß. Für das Vorliegen des Kündigungtatbestandes ist uneingeschränkt der Vermieter beweispflichtig.

 

An der Ernsthaftigkeit des Nutzungs-/Überlassungswillens fehlt es, wenn der Vermieter lediglich behauptet, daß er die Wohnung selbst nutzen oder einem Angehörigen überlassen will, in Wirklichkeit aber andere Absichten verfolgt. Gleiches gilt, wenn der Vermieter die Räume des Mieters in anderer Weise nutzen will, wie im Kündigungsschreiben behauptet ( LG Karlsruhe DWW 1995, 144 ). Eine solche Kündigung ist nicht nur unwirksam, sondern auch vertragswidrig und löst sogar Schadensersatzansprüche des Mieters aus. Indizien für eine vorgetäuschte Kündigung sind z.B.  wenn der Kündigung ein erfolgloser Mieterhöhungsversuch oder andere Streitigkeiten vorausgegangen sind ( LG Köln WuM 1995, 109 und LG Osnabrück WuM 1990, 21 ) oder wenn sich aus den Äußerungen des Vermieters im Prozeß ergibt, daß dieser in erster Linie einen unliebsamen Mieter loswerden will ( LG Lübeck WuM 1989, 516 ).

Ist die Höhe eines Zahlungsrückstandes streitig, genügt der Vermieter seiner Begründungspflicht in der Kündigung nicht dadurch, indem er einfach einen Betrag nennt, der dann als Mietrückstand bezeichnet wird.

 

Hier gilt zwar theoretisch, dass der Mieter zu wissen hat, welche Zahlungen erfolgt sind. Er hat für erbrachte Zahlungen rechtlich die Darlegungs- und Beweislast.

 

Dennoch ist dieser Fall nicht ohne weiteres vergleichbar. Die Praxis sieht hier nämlich anders aus. Mieter verlieren schnell die Übersicht, insbesondere wenn Minderungen Hintergrund etwaiger Zahlungsrückstände sind (AG Dortmund, NZM 2003, 596; DWW 2003, 229).

 

Dagegen haben Vermieter regelmäßig eine funktionierende Buchhaltung – oder könnten sie jedenfalls haben. Dieses Ungleichgewicht in den tatsächlichen Möglichkeiten führt zu einer erweiterten Informationspflicht des Vermieters. Sie ist Bestandteil der beiderseitigen Treuepflichten im Mietvertrag.

 

Unter Berücksichtigung dieser Treuepflichten ist vom Vermieter, zumindest in komplizierteren Fällen, zu verlangen, in der Kündigung anzugeben, welche konkreten Rückstände er seiner Kündigung zu Grunde legt (Gerade dieses hat auch der Bundesrat in seiner Stellungnahme als Beispielsfall genannt, BT-Dr 14/4553, S. 91; so auch aktuell LG Dortmund, NZM 2004, 189 (Beschwerdeentscheidung zu AG Dortmund, WuM 2003, 273 = ZMR 2003, 579).

 

Ohne diese Angaben kann der Mieter tatsächlich nicht beurteilen, ob die Kündigung wirksam ist. Außerdem wird er in eine Zwangslage gebracht, wenn er die Kündigung durch Nachzahlung abwenden will. Er kann nämlich in den oben genannten Fällen ohne konkrete Angaben nicht herausfinden, welchen Betrag er zur Abwendung zahlen muss.

 

Es wird insoweit eine substanziierte Darlegung gefordert (Emmerich/Sonnenschein (o. Fußn. 1), § 573 Rdnrn. 84f.; Blank/Börstinghaus (o. Fußn. 1), § 564b Rndrn. 171f., zur Kündigung wegen Vertragsverletzung Rdnr. 174; Sternel, MietR, 3. Aufl. (1988), IV Rdnr. 103 m. Rspr.-Nachw.; aus der neuen Rspr. LG Berlin, GE 2003, 670 = WuM 2003,  208 ) . Das entspricht dem Vorsichtsprinzip.

 

Für die Kündigung wegen Zahlungsverzugs gilt danach im Zweifelsfall, dass der Vermieter immer konkret mitteilen muss, welche Beträge für welche Monate rückständig sind.

 

Komplizierte Fälle sind immer dann anzunehmen, in denen der Mieter, so wie hier (s.U.), etwa gleichzeitig Minderung, Zurückbehaltungsrechte und Aufrechnungen geltend macht und dann Teilzahlungen leistet, ohne das genau zu erläutern. Hier kann und muss der Vermieter im Rahmen des Zumutbaren die Verrechnung nach § 366 II BGB selbst vornehmen. Wenn dann kündigungsrelevante Rückstände in bestimmten Monaten verbleiben, kann er konkret damit die Kündigung begründen – und muss zugleich aufführen, durch welche Zahlungsverrechnung er zu diesem Ergebnis gelangt ist. Damit sind die richtigen Tatsachen benannt (LG Hamburg, NZM 2003, 799; LG Berlin, NZM 2003, 800; LG München I, NZM 2003, 850 (dazu BGH, NZM 2004,187; AG Dortmund, DWW 2003, 229; NZM 2003, 596; LG Mannheim, NZM 2004, 255).

 

 

Es gilt zwar theoretisch, dass der Mieter zu wissen hat, welche Zahlungen erfolgt sind. Er hat für erbrachte Zahlungen rechtlich die Darlegungs- und Beweislast; es fällt in seine Verantwortung, für die Erfüllung zu sorgen (. LG Berlin, NZM 2003,800). Dennoch ist dieser Fall nicht ohne weiteres vergleichbar. Die Praxis sieht hier nämlich anders aus. Mieter verlieren schnell die Übersicht, insbesondere wenn Minderungen Hintergrund etwaiger Zahlungsrückstände sind (AG Dortmund, NZM 2003, 596; DWW 2003, 229).

 

Dagegen haben Vermieter regelmäßig eine funktionierende Buchhaltung – oder könnten sie jedenfalls haben. Dieses Ungleichgewicht in den tatsächlichen Möglichkeiten führt zu einer erweiterten Informationspflicht des Vermieters. Sie ist Bestandteil der beiderseitigen Treuepflichten im Mietvertrag.

 

Unter Berücksichtigung dieser Treuepflichten ist vom Vermieter, zumindest in komplizierteren Fällen, zu verlangen, in der Kündigung anzugeben, welche konkreten Rückstände er seiner Kündigung zu Grunde legt (Gerade dieses hat auch der Bundesrat in seiner Stellungnahme als Beispielsfall genannt, BT-Dr 14/4553, S. 91; so auch aktuell LG Dortmund, NZM 2004, 189 (Beschwerdeentscheidung zu AG Dortmund, WuM 2003, 273 = ZMR 2003, 579).

 

Ohne diese Angaben kann der Mieter tatsächlich nicht beurteilen, ob die Kündigung wirksam ist. Außerdem wird er in eine Zwangslage gebracht, wenn er die Kündigung durch Nachzahlung abwenden will. Er kann nämlich in den oben genannten Fällen ohne konkrete Angaben nicht herausfinden, welchen Betrag er zur Abwendung zahlen muss.

 

Es wird insoweit eine substanziierte Darlegung gefordert (Emmerich/Sonnenschein (o. Fußn. 1), § 573 Rdnrn. 84f.; Blank/Börstinghaus (o. Fußn. 1), § 564b Rndrn. 171f., zur Kündigung wegen Vertragsverletzung Rdnr. 174; Sternel, MietR, 3. Aufl. (1988), IV Rdnr. 103 m. Rspr.-Nachw.; aus der neuen Rspr. LG Berlin, GE 2003, 670 = WuM 2003,  208 ) . Das entspricht dem Vorsichtsprinzip.

 

Für die Kündigung wegen Zahlungsverzugs gilt danach im Zweifelsfall, dass der Vermieter immer konkret mitteilen muss, welche Beträge für welche Monate rückständig sind.

 

Komplizierte Fälle sind immer dann anzunehmen, in denen der Mieter, etwa gleichzeitig Minderung, Zurückbehaltungsrechte und Aufrechnungen geltend macht und dann Teilzahlungen leistet, ohne das genau zu erläutern. Hier kann und muss der Vermieter im Rahmen des Zumutbaren die Verrechnung nach § 366 II BGB selbst vornehmen. Wenn dann kündigungsrelevante Rückstände in bestimmten Monaten verbleiben, kann er konkret damit die Kündigung begründen – und muss zugleich aufführen, durch welche Zahlungsverrechnung er zu diesem Ergebnis gelangt ist. Damit sind die richtigen Tatsachen benannt (LG Hamburg, NZM 2003, 799; LG Berlin, NZM 2003, 800; LG München I, NZM 2003, 850 (dazu BGH, NZM 2004,187; AG Dortmund, DWW 2003, 229; NZM 2003, 596; LG Mannheim, NZM 2004, 255).

Kündigung seitens des Mieters

Zugang der Kündigung bis zum 3. Werktag des Monats (Samstag ist auch ein Werktag – etwas anderes gilt, wenn der letzte Tag der Karenzzeit auf diesen fällt – dann ist dieser nicht als Werktag anzusehen)

Mietdauer irrelevant – unter Einhaltung der gesetzlichen Frist erfolgt die Kündigung zum

Januar

31.03.

Februar

30.04.

März

31.05.

April

30.06.

Mai

31.07.

Juni

31.08.

Juli

30.09.

August

31.10.

September

30.11.

Oktober

31.12.

November

31.01.

Dezember

28.(29.).2.

 

Kündigung durch den Vermieter

Zugang der Kündigung bis zum 3. Werktag des Monats

Mietdauer unter 5 Jahre – unter Einhaltung der gesetzlichen Frist erfolgt die Kündigung zum

Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren – unter Einhaltung der gesetzlichen Frist erfolgt die Kündigung zum

Mietdauer mehr als 8 Jahre – unter Einhaltung der gesetzlichen Frist erfolgt die Kündigung zum

Januar

31.03.

30.06.

30.09.

Februar

30.04.

31.07.

31.10.

März

31.05.

31.08

30.11.

April

30.06.

30.09

31.12.

Mai

31.07.

31.10.

31.01.

Juni

31.08.

30.11.

28.(29.)02.

Juli

30.09.

31.12.

31.03

August

31.10.

31.01.

30.04.

September

30.11.

28.(29.)02.

31.05.

Oktober

31.12.

31.03.

30.06.

November

31.01.

30.04.

31.07.

Dezember

28.(29.).2.

31.05.

31.08.

 

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Kommt es nicht zur Kenntnisnahme der Kündigung auf Grund eines vom Erklärungsempfänger zu vertretenden Umstandes, so muss dieser sich dennoch nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als ob ihm die Kündigung zum Zeitpunkt des ersten Übermittlungsversuchs zugegangen wäre (BAG 3.4.1986, AP SchwbG § 18 Nr. 9; 18.2.1977, AP BGB § 130 Nr. 10; KR/Klose KSchG § 4 Rn. 168; ausf. Franzen JuS 1999, 428 [432 ff.]; sa BGH 26.11.1997, NJW 1998, 194 [195]). Es reicht aus, wenn die Verzögerung auf Umstände zurückzuführen ist, die zu seinem Einflussbereich gehören (BAG 18.2.1977, AP BGB § 130 Nr. 10). Das Verhalten des Kündigungsempfängers muss sich als Verstoß gegen Sorgfalts- oder Rücksichtnahmepflichten darstellen (zB grundlose Weigerung, ein Kündigungsschreiben im Betrieb entgegenzunehmen). Voraussetzung für die Fiktion der Rechtzeitigkeit ist andererseits, dass der Erklärende seinerseits alles Zumutbare dafür getan hat, dass seine Erklärung den Adressaten erreicht (BAG 26.3.2015, NZA 2015, 1183 Rn. 21). Diese Rechtsprechung des BAG entspricht der des BGH. Scheitert der Zustellversuch aus Gründen, die der Empfänger zu vertreten hat und kommt das Schreiben deshalb zurück, wird vom Kündigenden verlangt, die Erklärung unverzüglich zu wiederholen. Schlichte Obliegenheitsverletzungen des Erklärungsempfängers werden nur mit einer Rechtzeitigkeitsfiktion sanktioniert, und auch nur dann, wenn der Erklärende seinerseits den nachträglichen Zugang seiner Erklärung unverzüglich bewirkt (BGH 11.7.2007, NJW-RR 2007, 1567). Hauptfall ist der Zugang eines Benachrichtigungsscheins oder die zu vertretende Unkenntnis von dessen Zugang. Einzelheiten um den ausschlaggebenden Tag des Zugangs sind umstritten (vgl. KR/Klose KSchG § 4 Rn. 175 ff.; BAG 3.4.1986, AP SchwbG § 18 Nr. 9; HessLAG 31.7.1986 und 7.5.1987, LAGE BGB § 130 Nr. 5 und 7 = DB 1987, 492 [und 2314]). Maßgebend ist der Zeitpunkt, in dem etwa üblicherweise ein eingeschriebener Brief nach Hinterlassung des Benachrichtigungsscheins vom Empfänger abgeholt wird. Dies ist im Regelfall der Tag nach Zugang des Benachrichtigungszettels (Franzen JuS 1999, 428 [433]).

Probleme kann es geben, wenn sich der Mieter, der in der Wohnung bleiben möchte, mit der Kündigung nicht einverstanden erklärt und keine entsprechende Kündigungserklärung abgibt. Da die Kündigung nur von allen Mietern gemeinsam ausgesprochen werden kann, ist derjenige Mieter, der das Mietverhältnis beenden möchte, darauf angewiesen, dass der bzw. die anderen Mieter an der Kündigung mitwirken.

 

Tun sie dies nicht, stellt sich die Rechtslage wie folgt dar:

 

Grundsätzlich hat derjenige von mehreren Mietern, der das Mietverhältnis beenden möchte, gegen den anderen Mieter einen Anspruch, dass dieser an der  Beendigung des Mietverhältnisses mitwirkt, indem er sich seiner Kündigung anschließt, sofern nicht berechtigte Interessen des anderen Mieters dem entgegenstehen (vgl. BGH, Urteil vom 16. 03. 2005 – VIII ZR 14/04; LG Hamburg, Urteil vom 12.11.1992 – 332 O 338/92).

 

Er ergibt sich entweder aus § 749 Abs.1 BGB oder aus § 730 BGB.

 

Nach § 749 Abs. 1 BGB kann jeder Teilhaber einer Gemeinschaft jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Nach überwiegender Rechtssprechung (vgl. z.B. AG Hannover, Urteil vom 16.04.1996 -568 C 2402/96) bilden mehrere Mieter eine Gemeinschaft i. S. d. §§ 741 ff. BGB, sofern sie nicht als Gesellschaft Bürgerlichen Rechts (GbR) anzusehen sind (vgl. dazu die Ausführungen unten). Die Aufhebung der Gemeinschaft erfolgt – sofern kein Aufhebungsvertrag im Einvernehmen aller am Mietvertrag Beteiligter geschlossen wird- durch Kündigung des Mietverhältnisses. Da diese im Falle einer Mietermehrheit nur dadurch erfolgen kann, dass alle Mieter eine Kündigungserklärung abgeben, hat jeder Mieter, der das Mietverhältnis beenden möchte, gegen den bzw. die übrigen Mieter einen Anspruch darauf, dass auch diese dem Vermieter gegenüber die Kündigung des Mietvertrages erklären. Aus dem in § 749 Abs. 1 BGB verankerten Anspruch, die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen zu können, ergibt sich nämlich das Recht jedes Teilhabers, von den übrigen Teilhabern die Vornahme aller Handlungen bzw. die Abgabe aller Erklärungen zu verlangen, die zur Verwirklichung der Aufhebung notwendig sind. Erforderlich ist daher die Kündigung durch alle Mieter. Deshalb genügt es auch nicht, dass diejenigen Mieter, die das Mietverhältnis nicht beenden möchten, denjenigen Mieter, der dies möchte, im Innenverhältnis von der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses freistellen und das Mietverhältnis mit allen Beteiligten fortgesetzt wird (vgl. AG Hannover, Urteil vom 16.04.1996 – 568 C 2402/96). Dies widerspricht nicht nur der Verpflichtung zur Auseinandersetzung, sondern ist auch dem Mieter, der das Mietverhältnis beenden möchte, nicht zumutbar. Da die Freistellung nur das Innenverhältnis betrifft, bleibt auch der Mieter, der aus dem Vertrag ausscheiden möchte, dem Vermieter gegenüber als Gesamtschuldner i. S. d. § 421 BGB verpflichtet. Zahlen die übrigen Mieter die Miete nicht, kann er daher vom Vermieter in Höhe der gesamten Miete in Anspruch genommen werden. Auch ein interner Rückgriffsanspruch gegen die übrigen Mieter gem. § 426 BGB nützt dem Mieter, der intern von der Zahlung des Mietzinses freigestellt wurde, nichts, wenn diese nicht zahlungskräftig sind. Dem Mieter, der ausscheiden möchte, würde daher durch die interne Freistellungslösung im Falle der Zahlungsunfähigkeit der übrigen Mieter das Insolvenzrisiko auferlegt (vgl. OLG Hamburg, Urteil vom 18. 05. 2001 – 8 U 177/00).

 

Nicht aus § 749 Abs. 1 BGB, sondern aus § 730 BGB ergibt sich der Anspruch auf Abgabe der Kündigungserklärung, wenn die Mitmieter eine Gesellschaft Bürgerlichen Rechts (GbR) bilden. Dies kann z.B. dann angenommen werden, wenn Ehegatten gemeinsam eine Wohnung anmieten (vgl. OLG Hamburg, Urteil vom 18. 5. 2001 – 8 U 177/00; beachte bei Ehegatten jedoch die Besonderheiten unten). Gem. § 723 BGB kann jeder Gesellschafter die Gesellschaft jederzeit kündigen, wenn die Gesellschaft nicht für eine bestimmte Zeit eingegangen ist. Durch die Kündigung eines Gesellschafters wird die Gesellschaft aufgelöst und ist gem. § 730 BGB abzuwickeln. Auf die Durchführung dieser Abwicklung hat jeder Gesellschafter einen Anspruch, wenn die Gesellschaft aufgelöst ist (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 22.08.2005 – 8 U 189/04). Sind die Gesellschafter gemeinsam ein Mietverhältnis eingegangen, gehört zu der Abwicklung auch die Beendigung des Mietverhältnisses. Daher hat jeder Gesellschafter gegen die übrigen Gesellschafter einen Anspruch auf Abgabe der Kündigungserklärung, die für die Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich ist (vgl. OLG Hamburg, Urteil vom 18.05.2001 – 8 U 177/00).

Ist das Mietverhältnis infolge Kündigung beendet und verlässt der Mieter die Räumlichkeiten nicht freiwillig, muss der Vermieter normalerweise Räumungsklage erheben und den Mieter im Wege der Zwangsvollstreckung aus den Räumlichkeiten entfernen.

Statt der formalen Räumung durch den Gerichtsvollzieher kommt auch eine „kalte Räumung“ in Betracht, indem der Vermieter die Energiebelieferung einstellt. Aufgrund des beendeten Mietvertrages ist der Vermieter nicht mehr zur Überlassung der Räumlichkeiten zum Gebrauch durch den Mieter verpflichtet. Der Mieter begeht verbotene Eigenmacht, wenn er die Räumlichkeiten weiter benutzt.

Da diese Art der Räumung an der Grenze zur Selbstjustiz liegt, wird sie in der Rechtsprechung mindestens kritisch betrachtet. Der Bundesgerichtshof jedoch urteilte in einem Fall über Gewerberäume zum Betrieb einer Gaststätte, dass der Vermieter zur Einstellung der Belieferung von Warmwasserheizung berechtigt war (BGH Urt.v. 6.5.2009, Az. XII ZR 137/07 in WuM 2009, 469).

Der Vermieter sei vertraglich nicht mehr zur Energiebelieferung verpflichtet gewesen. Eine Verpflichtung käme nur in Betracht, wenn sie den berechtigten Interessen des Vermieters nicht in unzumutbarer Weise zuwiderlaufe. Angesichts der erheblichen Mietrückstände und eines drohenden weiteren Schadens, stelle die Einstellung der Versorgung keine verbotene Besitzstörung dar.

Diese Argumentation wird auch dadurch gestützt, dass ein Versorgungsunternehmen die Energielieferung einstellen darf, falls der Mieter den Versorgungsvertrag direkt mit dem Versorgungsunternehmen abgeschlossen hat und nicht zahlt. Diese Maßnahme beurteilt niemand als Besitzstörung.

In einem anderen Fall ging es um die Unterbrechung der Wasserversorgung durch den Vermieter nach beendetem Gewerbemietverhältnis. Der Mieter war mit mehr als 2 Monatsmieten und den Nebenkostenvorauszahlungen in Verzug. Das Kammergericht sah darin keine Besitzstörung des Vermieters (KG Berlin NZM 2005, 66). Das OLG Saarbrücken (GuT 2005, 218) und das LG Berlin (WuM 2003, 509) waren in ähnlichen Fällen allerdings gegenteiliger Auffassung. Insbesondere hatte die früher maßgebliche Rechtsprechung in solchen Maßnahmen regelmäßig eine Maßnahme von Selbstjustiz und damit verbundene Eigenmacht gesehen (OLG Köln Urt. v. 26.4.2004 in NZM 2005, 67). Mit der BGH-Entscheidung aus dem Jahre 2009 dürfte sich die Rechtsprechung insgesamt zu Gunsten des Vermieters verfestigt haben.

 

Der Vermieter darf nach rechtswirksamer Beendigung eines Mietverhältnisses die „Versorgungsleistungen“ (z.B. Belieferung mit Heizenergie) einstellen, wenn der Mieter die Räume weiter benutzt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH, Az.: XII ZR 137/07) in einem aktuellen Urteil entschieden.

In dem durch den BGH entschiedenen Fall wurden Räume vermietet, in denen ein Café betrieben wurde. Nach einem Streit über die Verpflichtung des Vermieters zur Nebenkostenabrechnung stellte der Mieter seine (Nebenkosten-)Vorauszahlungen ein und später auch die (Kalt-)Miete. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich („fristlos“). Nach einem Gerichtsprozess drohte dem Mieter die Zwangsräumung.

Obwohl das erstinstanzliche Gericht bereits entschieden hatte, das der Mieter die Räume verlassen muss, zog der Mieter nicht aus. Der Vermieter drohte daraufhin auch mehrfach an, die Versorgungsleistungen einzustellen. Hiergegen klagte der Mieter im Wege einer „Vorbeugenden Unterlassungsklage“. Nachdem die Klage zunächst in der nächsten Instanz Erfolg hatte, wies sie der BGH jetzt ab.

Damit hat der BGH jetzt in großen Teilen Rechtssicherheit geschaffen, da die zu entscheidende Frage von den Gerichten bisher nicht einheitlich beurteilt wurde. Ein Anspruch des Mieters auf Fortsetzung der Versorgungsleistungen kann sich nur aus einer entsprechenden (ausdrücklichen) vertraglichen Regelung ergeben oder – in engen Ausnahmefällen – aus Treu und Glauben. Zu letzterem hat der BGH einige Fallgruppen gebildet.

 

Mit der Entscheidung des BGH hat der Vermieter jetzt – in aller Regel – ein legitimes Druckmittel, wenn der Mieter trotz wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses nicht auszieht und in rechtswidriger Weise die Mieträume weiter nutzt: Er kann dem Mieter den Strom abstellen und/oder auch andere Versorgungsleistungen (z.B. mit Wasser) einstellen. Hier ist jedoch vorsichtig geboten: Dies darf nur nach rechtswirksamer Kündigung und ggf. einer erfolgreichen Räumungsklage sowie einer entsprechenden Androhung erfolgen.